Antrag: Stadtraum Bayerischer Bahnhof: Einleitung einer städtebaulichen Entwicklung gemäß §§ 165 ff BauGB

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Antrag vom 13. März 2018

Beschlussvorschlag:

Die Stadtverwaltung wird beauftragt, für das gesamte Plangebiet „Stadtraum Bayerischer Bahnhof“ umgehend eine städtebauliche Entwicklung gemäß §§ 165 ff BauGB einzuleiten.

Begründung:

2010/2011 wurde in Bezug auf die Entwicklung des Plangebietes „Stadtraum Bayerischer Bahnhof“ ein städtebauliches und freiraumplanerisches Wettbewerbsverfahren (Realisierungswettbewerb) durchgeführt. Der Stadtrat beschloss im April 2012 die „Rahmenvorlage zur Entwicklung des Stadtraumes Bayerischer Bahnhof“.

Außerdem wurde im April 2012 von der Ratsversammlung auch der Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr. 397 „Stadtraum Bayerischer Bahnhof“ gefasst. Im Herbst 2012 fand eine Bürgerbeteiligung mittels zweier Bürgerforen und eines Workshops statt. Im Juli 2014 folgte der Stadtratsbeschluss „Rahmenvereinbarung "Stadtraum Bayerischer Bahnhof"“. Die Rahmenvereinbarung zu den Planungsleitlinien wurde allerdings nie in Kraft gesetzt.

Der Vertrag zwischen der Stadt und der Grundstückseigentümerin war an die Bedingung geknüpft, dass die Eigentümerin zuvor die Bauflächen für Schulen und Kitas an die Stadt verkaufen sollte. Die unterschriftsreifen Kaufverträge lagen dazu zwar im Oktober 2014 vor, wurden allerdings nie unterzeichnet. Zuletzt hat der Stadtrat im Juni 2017 nach durchgeführter Mediation die „Durchführungsvereinbarung (Grundlagen) zum Siegerentwurf des Wettbewerbsverfahrens zum Bayerischen Bahnhof aus 2011“ einschließlich der gestellten Änderungsanträge beschlossen.

Bis heute sind die Planungen zum Stadtraum Bayerischer Bahnhof nicht nennenswert vorangekommen und der Stadt Leipzig ein erheblicher Schaden dadurch entstanden: Fördermittel in Bezug auf den Abbruch der Industriebrache „Gurken-Schumann“ und die Neugestaltung der öffentlichen Grünfläche verfielen, dringende Grundstücksan- bzw. verkäufe in Bezug auf den Schulcampus und die Kita-Standorte wurden bis heute nicht vollzogen, ebenso wenig wurde das Bauen von geplanten zwei Kitas am Dösner Weg und an der Kohlenstraße durch den Investor realisiert. Es fehlen daher die dringend benötigten und seitens der Stadtverwaltung eingeplanten 330 Kita- und Hortplätze.

Trotz der hoffnungsvollen Mediation wurden Zusagen und Versprechungen seitens der Grundstückseigentümerin nicht eingehalten. Bis heute wurden mangels Interesse der Vorhabenträgerin keine Verhandlungen in Bezug auf die Durchführungsvereinbarung sowie die in der Konzeption „Baurecht“ vorgesehenen B-Plangebiete (hier: weitere  Vertiefung im Sinne einer „kooperativen Baulandentwicklung“) aufgenommen.

Nun beabsichtigt die Grundstückseigentümerin der etwa 36 Hektar großen Fläche des „Stadtraumes Bayerischer Bahnhof“ offensichtlich, diese Fläche meistbietend zu veräußern. Von einer zügigen Entwicklung des Areals kann daher nicht mehr ausgegangen werden.
 
Vor diesem Hintergrund und aufgrund der dringend benötigten zwei Kita-Standorte sowie des Schulstandortes und aufgrund des Wohnraummangels hält die Fraktion Bündnis 90/Die Grünen es für dringend geboten, für das gesamte Plangebiet umgehend eine städtebauliche Entwicklung gemäß §§ 165 ff BauGB einzuleiten, um die Durchführung der  Planungen und auch die Umsetzung im Sinne einer kooperativen Baulandentwicklung zügig voranzutreiben.

Eine Entwicklungsmaßnahme gemäß §§ 165 ff BauGB darf nur durchgeführt werden, wenn sie dem „Wohl der Allgemeinheit“ dient und eine besondere Bedeutung für die Entwicklung der Kommune hat. Zur Sicherung der Entwicklung dient auch der so entstehende Genehmigungsvorbehalt für alle Erwerbsvorgänge und alle wesentlichen Änderungen in dem Bereich. Die Gemeinde hätte sogar ein Vorkaufsrecht und könnte auch Grundstücksenteignungen ohne Bebauungsplan vornehmen.

Sowohl das „Wohl der Allgemeinheit“ als auch die besondere Bedeutung für die Entwicklung der Stadt Leipzig können zweifelsfrei begründet werden:

1. Bei dem brachliegenden Areal handelt es sich um ein Gebiet der Innenentwicklung.

2. Das gesamte Plangebiet soll zu einem nutzungsgemischten und urbanen Gebiet entwickelt werden.

3. Die zügige Durchführung der weiteren Planungen und die Umsetzung liegen im öffentlichen Interesse: Einerseits kann der festgestellte erhöhte und dringend notwendige Wohn- und Arbeitsstättenbedarf so gedeckt werden. Andererseits können die am Standort vorgesehenen Gemeinbedarfseinrichtungen (Schulcampus und Kindertagesstätten) endlich errichtet werden. Des Weiteren kann dadurch auch der vorgesehene Grünflächenanteil („großer Stadtpark“) in Bezug auf die Wiedernutzbarmachung des Areals entsprechend dem Wettbewerbsergebnisses abgesichert werden.


Verwaltungsstandpunkt:

Alternativer Beschlussvorschlag der Verwaltung

1.Der Oberbürgermeister wird beauftragt, eine Vereinbarung ausschließlich zur Ergebnissicherung des Beschlusses VI-DS-03968 und zur geregelten Zusammenarbeit zwischen der Stadt und dem Vorhabenträger bis zur Ratsversammlung am 22. November 2018 zu unterzeichnen.

2.Der Oberbürgermeister wird beauftragt, im 1. Quartal 2019 einen umfassenden städtebaulichen Vertrag zu dem im Ratsbeschluss VI-DS-03968 vom 21. Juni 2017 benannten Verhandlungsauftrag vorzulegen.

3.Verstreicht die unter 1. oder unter 2. genannte Frist aufgrund von Umständen, die in der Sphäre des Vorhabenträgers liegen, fruchtlos, sind die erforderlichen vorbereitenden Untersuchungen gem. § 165 (4) BauGB unverzüglich durchzuführen.

Die Kosten in Höhe von € 100.000 werden aus dem städtischen Haushalt, veranschlagt in PSP 1.100.51.1.1.01, Wirtschaftsjahr 2019, finanziert.

Sachverhalt

Nach Abschluss des städtebaulichen Wettbewerbes auf dem Areal "Stadtraum Bayerischer Bahnhof" im Jahr 2011 und des Stadtratsbeschlusses zur Entwicklung des Areals aus dem Jahr 2012 wurde als Auftakt und Voraussetzung für die bauliche Entwicklung der Aufstellungsbeschluss (RBV-1202/12) zum Bebauungsplan Nr.: 397 "Stadtraum Bayerischer Bahnhof" gefasst. Den Abschluss dieser Initiierungsphase bildete im Juli 2014 der Stadtratsbeschluss (RBV-2159/14) "Rahmenvereinbarung Stadtraum Bayerischer Bahnhof". Die sich anschließenden Verhandlungen zu einem Interessenausgleich zwischen Vorhabenträger und der Stadt im Rahmen einer öffentlich-rechtlichen Vereinbarung ("Städtebaulicher Vertrag") konnten zu keinem Ergebnis geführt werden.

Erst nach einem externen Mediationsverfahren lag dem Stadtrat eine unterschriftsreife Durchführungsvereinbarung (Stand 21. Oktober 2016) vor, die vom Stadtrat am 21. Juni 2017 (VI-DS-03968) einschließlich zweier Änderungsanträge (VI-DS-03968-ÄA02-NF-01 und VI-DS-03968-ÄA-01) beschlossen wurde. Der Vorhabenträger ist aufgrund der Beschlussfassung, speziell der Ergänzungsanträge, jedoch nicht bereit, die vorliegende Durchführungsvereinbarung in unveränderter Form zu unterzeichnen. Aus seiner Sicht greift die Beschlusslage in den beabsichtigten Interessenausgleich der Durchführungsvereinbarung ein. Eine Unterzeichnung lediglich der Durchführungsvereinbarung (und anschließende Nachverhandlung), wie im Ratsbeschluss formuliert, lehnt er deshalb ab. 

Bisher haben erste Gespräche zur Umsetzung des am 21. Juni 2017 vom Stadtrat erteilten Verhandlungsmandats, u.a. zur kooperativen Baulandentwicklung stattgefunden. In einem Klärungsgespräch mit der Stadtverwaltung am 29. März 2018 wurde vom Vorhabenträger der Abschluss von internen Prüfungen und – zu diesem Zeitpunkt – die anschließende mögliche Unterzeichnung der Durchführungsvereinbarung für Herbst 2018 avisiert. Ebenfalls wurde die Aufnahme von Gesprächen zur Schaffung einer belastbaren Arbeitsgrundlage für das Gesamtprojekt und die Gesamtlaufzeit in Aussicht gestellt. 

Diese Gespräche sind zwischenzeitlich konstruktiv angelaufen. Sie sind soweit vorangeschritten, dass die zukünftigen Vertragsparteien sich einen konsensualen Weg vorstellen können, wie eine umfassende öffentlich-rechtliche Vereinbarung unter Würdigung der Beschlusslage aus VI-DS-03968 ermöglicht wird. Diese Vereinbarung soll in zwei Stufen aufgebaut werden: 

Stufe 1. Ergebnissicherung und Zusammenarbeit

Der Inhalt dieser Vereinbarung beschreibt den konsensualen Weg und legt terminliche und organisatorische Prozessstrukturen fest. Folgende Kapitel mit beinhalteter Themengliederung ist geplant:

Vorbemerkungen

§ 1 Gegenstand des städtebaulichen Vertrages

§ 2 Vertragsgebiet und Eigentumsverhältnisse

§ 3 Grundlagen des Vertrages

§ 4 Planungsablauf / Information und Mitwirkung der Öffentlichkeit / Zeitplan

§ 5 Hinweis zur geplanten Fortschreibung

§ 6 Zusammenarbeit

§ 7 Planungshoheit / keine planerische Vorwegbindung

§ 8 Veräußerung von Flächen / Rechtsnachfolger

§ 9 Kündigung

§ 10 Anlagenverzeichnis (Durchführungsvereinbarung, Beschlusslage Stadtrat)

Stufe 2. Umfassende Planungs- und Entwicklungsvereinbarung einschließlich Abwendungsvereinbarung.

Der Inhalt dieser Vereinbarung richtet sich nach der Kapitelgliederung der Stufe 1. In der 2. Stufe sollen die Inhalte der Durchführungsvereinbarung sowie der beiden beschlossenen Ergänzungsanträge, nach Verhandlung rechtssicher gefasst, aufgehen. 

Die Stadtverwaltung sieht ohne Unterzeichnung öffentlich-rechtlicher Verträge (Städtebauliche Verträge) keine Grundlage für weiteres zielgerichtetes Handeln in diesem Großprojekt. Weiterhin sieht sie im Falle der Nichtunterzeichnung ihre Handlungsmöglichkeiten auf Grundlage des Allgemeinen Baurechts als ausgeschöpft an. Die Stadtverwaltung empfiehlt daher, geeignete und angemessene Maßnahmen zu ergreifen, die das BauGB für einen solchen Fall vorsieht, wenn nicht bis zur Ratsversammlung im November eine verbindliche Ergebnissicherung und Zusammenarbeitsregeln für eine geordnete Projektvorbereitung in Kraft gesetzt sind und darauf aufbauend im 1. Quartal 2019 eine unterschriftsreife Planungs- und Entwicklungsvereinbarung vorliegt, die dem Anspruch an das Großprojekt gerecht wird.. 

Bei der angespannten Wohnungssituation in der Gesamtstadt, den bisher nicht einheitlichen Eigentumsverhältnissen und aufgrund der bisher feststellbaren erheblichen Verzögerung bei der Entwicklung des Stadtraums Bayerischer Bahnhof lässt der Gesetzgeber die „Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme“ als Instrument des Besonderen Städtebaurechts zu. Vorbereitende Untersuchungen gem. § 165 (4) BauGB sind vor Satzungsbeschluss durchzuführen und sollen der Stadt helfen, Beurteilungsunterlagen über die Festlegungsvoraussetzungen zu gewinnen.

Die Stadtverwaltung sieht die Einleitung vorbereitender Untersuchungen als angemessenen Schritt an, wenn der Abschluss Städtebaulicher Verträge wiederum scheitern sollte.

Geplante Vorgehensweise bei Bindung durch Städtebauliche Verträge: 

Der am 21. Juni 2017 im Stadtrat erörterte Entwurf eines städtebaulichen Vertrages soll auf Grundlage der Beschlüsse VI-DS-03968, VI-DS-03968-ÄA-01, VI-DS-03968-ÄA-02-NF-01 zwischen der Stadt und dem Vorhabenträger umfassend nachverhandelt werden. Zu diesem Zwecke streben die Vertragsparteien in einem ersten, zeitnahen Vertragsschritt nicht die Unterzeichnung der Durchführungsvereinbarung, sondern eine einvernehmliche Ergebnissicherung für beide Seiten an, die dem Stadtratsbeschluss entspricht und daher nicht beschlussbedürftig wird. Diese soll als städtebaulicher Vertrag gefasst werden. In diesem Städtebaulichen Vertrag, 1. Stufe werden noch keine detaillierten Städtebaulichen Kennziffern erarbeitet oder detaillierte Festlegungen zum Ablauf des städtebaulichen Verfahrens gemacht.

Das bisher in der Durchführungsvereinbarung enthaltene, beurkundungspflichtige Grundstücksgeschäft am Dösner Weg soll in geordneter Weise erst in der geplanten Stufe 2, Planungs- und Entwicklungsvereinbarung, gefasst werden. 

Das stufenweise Vorgehen bei der Gestaltung der öffentlich-rechtlichen Bindungen mit dem Vorhabenträger und einer unverzüglichen ersten Bindung ist dringend anzuraten, da ohne abgestimmtes konsensuales Handeln zwischen Stadt und Vorhabenträger die angelaufenen Planungen zu Schulbauten, Wohnungs- und Gewerbebauten immer schwieriger koordiniert werden können und die Gefahr unerwünschter und irreversibler planerischer Unschärfen wächst. 

Auf Grundlage des o.g. Städtebaulichen Vertrages, 1. Stufe soll der Diskurs über die bisher noch unvollständigen bzw. fehlenden Vertragsthemen, z.B.: städtebauliche Ziele, städtebauliche Kennwerte, räumliche Ergänzungen südlich der Kurt Eisner Straße oder die Herstellung von Erschließungsanlagen eröffnet und durchgeführt werden.  

Das Ergebnis dieses Diskurses ist im 4. Quartal zu erwarten und kann, vertraglich als „Städtebaulicher Vertrag zur Quartiersentwicklung Stadtraum Bayerischer Bahnhof, Fortschreibung“ gefasst, voraussichtlich im 1. Quartal 2019 im Stadtrat behandelt werden. 

Rechtliche Würdigung einer Entwicklungssatzung gemäß § 165 BauGB: 

  1. Die Voraussetzungen für eine förmliche Festlegung eines Entwicklungsbereichs durch Entwicklungssatzung für das Areal "Stadtraum Bayerischer Bahnhof" sind derzeit nicht zweifelsfrei erfüllt. Gemäß § 165 Abs.3 Nr. 3 BauGB dürfen die mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme angestrebten Ziele und Zwecke nicht durch städtebauliche Verträge erreicht werden können. Hieraus folgt ein allgemeiner Vorrang des allgemeinen Städtebaurechts vor den Instrumenten des besonderen Städtebaurechts, hier des Entwicklungsrechts. 

Hintergrund ist, dass das Entwicklungsrecht tiefergehende Eingriffe in das Grundeigentum zulässt als die Überplanung durch Bebauungspläne. Es bedarf daher des Nachweises, dass die betroffenen Grundstückseigentümer im geplanten Entwicklungsbereich nicht bereit sind, die Entwicklungsziele zügig und kooperativ mit der Gemeinde zu realisieren. Dies ist regelmäßig dann der Fall, wenn eine Vielzahl von Grundstückseigentümern im geplanten Entwicklungsbereich existieren, da dann regelmäßig davon ausgegangen werden kann, dass eine solche Bereitschaft zur Kooperation nicht bei allen Grundstückseigentümern vorliegt. Vorliegend sind die betroffenen Grundstücksflächen i.w. nur im Eigentum von zwei Grundstückseigentümern, der BBH Entwicklungs GmbH und der Deutschen Bahn AG. 

Gespräche zwischen der BBH Entwicklungs GmbH und der Stadt Leipzig haben in den letzten Jahren zwar nicht zu greifbaren Ergebnissen geführt. Insbesondere hat die BBH Entwicklungs GmbH bis heute die vom Stadtrat 2017 mit Maßgaben beschlossene Durchführungsvereinbarung nicht unterzeichnet, die zwischen der Stadt Leipzig und der BBH Entwicklungs GmbH im Mediationsverfahren zur Umsetzung des Ergebnisses des städtebaulichen Wettbewerbs 2011 ausgehandelt worden war. In einem Gespräch am 29. März 2018 haben Vertreter der BBH Entwicklungs GmbH gegenüber der Stadtverwaltung aber erklärt, dass sie weiter an der Durchführungsvereinbarung festhalten wollen und lediglich der verzögerte Terminablauf und die aus der Beschlußfassung des Stadtrates resultierenden formalen und finanziellen Bedingungen noch bewertet werden müssen.

Vor diesem Hintergrund ist derzeit nicht ausgeschlossen, dass die BBH Entwicklungs GmbH die Durchführungsvereinbarung oder eine mit gleichem Regelungsinhalt gefasste Vereinbarung unterzeichnen und in Zukunft erfüllen wird. Eine verlässliche Prognose, dass die Entwicklungsziele (Schaffung von 3.000 Wohneinheiten, 2 Kindertagesstätten und 2 Schulen) mittelfristig durch die Grundstückseigentümer nicht realisiert werden, kann deshalb nicht abgegeben werden.

2.Die Stadtverwaltung empfiehlt gleichwohl, im Stadtrat einen Beschluss zu vorbereiten-den Untersuchungen gem. § 165 Abs. 4 BauGB zu fassen. 

Die Einleitung der Entwicklungsmaßnahme verfolgt eine doppelte Zielrichtung: Allgemein dienen vorbereitende Untersuchungen dazu, durch tiefergehende Untersuchungen das Vorliegen der Voraussetzungen zur förmlichen Festlegung eines Entwicklungsbereichs zu klären. Dies gilt in erster Linie für den Nachweis eines erhöhten Bedarfs an Wohneinheiten. Dieser ergibt sich aus der Bevölkerungsvorausschätzung und der darauf basierenden Wohnungsbedarfsprognose (VI DS 03919).

Weiter bedarf es der Darlegung der besonderen Bedeutung des Areals für die städtebauliche Entwicklung der Stadt Leipzig. Sodann ist darzulegen, zu welchen Kosten die Entwicklungsmaßnahme voraussichtlich führen wird. Die Anwendung des Entwicklungsrechts führt dazu, dass die Stadt Leipzig die wesentlichen Grundstücke im künftigen Entwicklungsbereich durch freihändigen Erwerb oder Enteignung erwirbt, um sie im Rahmen der Baureifmachung zu beplanen und zu entwickeln und sodann wieder – vorrangig an die Alteigentümer – zu veräußern. Insoweit muss auch sichergestellt sein, dass die notwendigen Finanzmittel hierfür bereitgestellt werden können. Insoweit tritt die Stadt Leipzig in finanzielle Vorleistung. Es bedarf damit einer näheren Kostenabschätzung im Rahmen einer Kosten- und Finanzierungsplanung. 

Weiter bedarf es der Darlegung, dass die Entwicklungsmaßnahme auch zügig durchgeführt werden kann. Erfahrungsgemäß dauern Entwicklungsmaßnahmen von solcher Größenordnung rund 10 bis 15 Jahre bis zu ihrem Abschluss. Die Zeitschiene der Stadt ist detailliert darzulegen. Schließlich ist Teil der vorbereitenden Untersuchungen auch die Feststellung der Kooperations- und Verkaufsbereitschaft der betroffenen Grundstückseigentümer. Nach Erlass des Beschlusses über die Einleitung vorbereitender Untersuchungen ist es daher Aufgabe der Stadt Leipzig, mit den beiden Grundstückseigentümern Verhandlungen aufzunehmen und zu prüfen, ob hier städtebauliche Verträge oder auch Abwendungsvereinbarungen zur Erreichung der Entwicklungsziele und zur Umsetzung des 2011 durchgeführten städtebaulichen Wettbewerbs abgeschlossen werden können. 

Die vorbereitenden Untersuchungen dienen demnach auch dem Ausräumen der oben dargelegten und derzeit bestehenden Unklarheiten hinsichtlich der Motivlage der BBH Entwicklungs GmbH. Daneben dient der Beschluss über vorbereitende Untersuchungen auch dazu, die Gefahr möglicher Verkäufe der Arealgrundstücke zu überhöhten und spekulativen Preisen zu reduzieren. 

Nach den Erfahrungen anderer Kommunen mit deren Entwicklungsbereichen führt der Beschluss in der Regel dazu, überhöhte Kaufpreise, die nicht im Interesse der Stadt Leipzig liegen, auszuschließen. Da Käufer Gefahr laufen, bei förmlicher Festsetzung eines Entwicklungsbereichs nur einen Teil des gezahlten Kaufpreises, nämlich den entwicklungsunbeeinflussten Anfangswert, der mit dem Stichtag des Einleitungs-beschlusses festgelegt wird, von der Stadt Leipzig ersetzt zu bekommen, kann damit auch eine mögliche Kaufbereitschaft eines potentiellen Käufers bezüglich eines Grundstücksgeschäftes hinfällig werden.Die vorbereitenden Untersuchungen werden erfahrungsgemäß einen Zeitraum von ca. einem Jahr in Anspruch nehmen. Es ist mit Kosten von ca. 100.000 € im Jahr 2019 zu rechnen. Diese werden aus den verfügbaren Mitteln des Stadtplanungsamtes aus dem PSP-Element 1.100.51.1.1.01 bereitgestellt. 

Stellt sich in den Verhandlungen mit den Grundstückseigentümern heraus, dass ein Realisierungswille auf der Grundlage des Beschlusses VI-DS-03968 gegeben ist, wird die Stadt Leipzig weiterhin mittels des allgemeinen Städtebaurechts die Gesamtentwicklung des Areals zügig zum Abschluss bringen. Sollten gesetzte Fristen verstreichen oder aber unangemessene Vertragsbedingungen gefordert werden, wird die Stadtverwaltung bei Vorliegen der Voraussetzungen die förmliche Festlegung des Entwicklungsbereichs empfehlen und selber für die zügige Gesamtentwicklung des Areals sorgen.


Beschluss der Ratsversammlung vom 19. September 2018

Der Antrag wurde im Sinne des Alternativvorschlages der Verwaltung, den wir als Antragsteller zur Abstimmung gestellt haben, mit großer Mehrheit beschlossen.

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