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Anfrage: Besser stapeln – Was ist aus den Ergebnissen des Kaufhallengipfels gefolgt?

Anfrage zur Beantwortung in der Ratsversammlung am 18. Mai 2022

Angesichts des zunehmenden Grünflächenschwunds und zunehmender Versiegelung in der wachsenden Stadt ist die effiziente Ausnutzung von Flächen von zentraler Bedeutung. Die vertikale Nutzungsmischung, also das Stapeln verschiedener Nutzungen in einem Gebäude ist dabei ein wichtiger Ansatz. Die Schwimmhalle auf dem Otto-Runki zeigt deutlich auf, welche Chancen insbesondere Projekten in kommunaler Verantwortung vergeben werden. Die von Rat beschlossene flächensparende Teilstapelung wurde mit Blick auf unflexible Förderrichtlinie des Freistaates abgelehnt. Diese kam letztlich gar nicht mehr zum Tragen. Gleichwohl wird nun dennoch aufgrund des fortgeschrittenen Planungsprozesses nicht gestapelt. Auch bei anderen, insbesondere kommunalen Projekten werden die Potentiale vertikaler Nutzungsmischung nur ungenügend ausgeschöpft.

Auf Initiative der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen wurde am 28.01.2019 ein Expertenworkshop unter dem Titel "Besser stapeln!" - Chancen vertikaler Nutzungsmischungen in der wachsenden Stadt durchgeführt. Dabei wurden Erfahrungen und konkrete Beispiele, Hemmnisse und Erfordernisse für die Umsetzung vertikaler Nutzungsmischung in den Bereichen Einzelhandel und Wohnen, Soziale Infrastruktur und Wohnen sowie Gewerbe, Parken, Sport diskutiert. Es ist von Interesse, inwiefern seitens der Verwaltung konkrete Schritte vollzogen wurden, um Konsequenzen aus den Ergebnissen der Veranstaltung zu ziehen.

Wir fragen an:

  1. Was wurde seitens der Verwaltung unternommen, um die identifizierten Hemmnisse zur Umsetzung vertikaler Nutzungsmischung, insbesondere hinsichtlich der Organisationsstrukturen und Entscheidungswege in der Stadtverwaltung zu beseitigen?
  2. Inwiefern wurden seitens der Verwaltung neue Instrumente, Finanzierungs- und Organisationsmodelle und Partnerschaften entwickelt, um verstärkt vertikale Nutzungsmischung sowohl durch private Investoren als auch durch die Stadt und ihre Unternehmen umzusetzen?
  3. In welchem Umfang wurden Flächen, insbesondere großflächige Parkplätze, für die Umsetzung von Projekten mit vertikaler Nutzungsmischung identifiziert?
  4. Welche erfolgreichen Modellprojekte anderer Kommunen wurden seitens der Verwaltung mit welchem geprüft?
  5. Welche Vorzeigeprojekte für vertikale Nutzungsmischung wurden bisher auf den Weg gebracht?

Antwort vom 18. Mai 2022

  1. Was wurde seitens der Verwaltung unternommen, um die identifizierten Hemmnisse zur Umsetzung vertikaler Nutzungsmischung, insbesondere hinsichtlich der Organisationsstrukturen und Entscheidungswege in der Stadtverwaltung zu beseitigen?

Um Stapelpotenziale über bestehenden Lebensmittelmärkten zu heben, wurden im Nachgang an die Stadtwerkstatt zu „Besser Stapeln!“ im Jahre 2019 zahlreiche Strategiegespräche mit nahezu allen relevanten Lebensmittelketten geführt (u.a. ALDI, LIDL, EDEKA, Rewe, Konsum). Es zeigt sich, dass viele Handelsketten im Neubau die Notwendigkeit zum Stapeln (nicht zuletzt aufgrund der gestiegenen Grundstückspreise) erkannt haben. So sind diverse Vorhaben aktuell im Planungsstadium, welche als Neubau respektive als Ersatzneubau in mehrgeschossiger Bauweise entstehen werden.

 

Im Ergebnis der Abstimmungen mit den Marktteilnehmern muss allerdings konstatiert werden, dass gleichwohl einer gegebenen Bereitschaft zum Stapeln seitens der Marktteilnehmer, spezifische Rahmenbedingungen die Umsetzung im konkreten Einzelfall erschweren. Hier wären diesbezüglich anzuführen:

  • Architektur und Statik der Bestandsmärkte sind nur bedingt auf eine mehrge-schossige Bebauung ausgelegt. Meist sind ein Abriss und ein Neubau erforderlich. Hierbei sind die Abschreibungszeiträume der Bestandsimmobilien und die langen Schließzeiten des Bestandsmarktes bei einem Ersatzneubau zu berücksichtigen.
  • Ein Großteil der Lebensmittelmärkte ist in Mietobjekten ansässig. Die Ketten haben demnach nur bedingte Einflussmöglichkeiten auf die Geschossigkeit der Standorte.
  • Die standardisierte, serielle Bauweise vieler Konzepte ist nur bedingt mit einer mehrgeschossigen Bauweise vereinbar.
  • Aufgrund der Fokussierung auf das Kerngeschäftsfeld des Lebensmittelhandels sind die Ketten daran interessiert, die Obergeschosse an wenige (möglichst einen) Nutzer zu vermieten und diese auch möglichst langfristig zu binden.

 

In Bezug auf die kommunalen Bauvorhaben kann konstatiert werden, dass durch die Veranstaltung „Besser Stapeln!“, durch die strategischen Zielstellungen der Stadt zum flächensparenden Bauen (INSEK, Ziel „Balance zwischen Verdichtung und Freiraum“), aber insbesondere durch die Flächenknappheit in Leipzig alle Bereiche der Stadtverwaltung für das Thema stärker sensibilisiert wurden, so dass das Thema in kommunalen Planungs- und Baugenehmigungsprozessen wesentlich stärker mitgedacht und bei Projekten zur Umsetzung kommt (siehe Punkt 5).
 

  1. Inwiefern wurden seitens der Verwaltung neue Instrumente, Finanzierungs- und Organisationsmodelle und Partnerschaften entwickelt, um verstärkt vertikale Nutzungsmischung sowohl durch private Investoren als auch durch die Stadt und ihre Unternehmen umzusetzen?

Es wurden bisher keine neuen Instrumente, Finanzierungs- und Organisationsmodelle und Partnerschaften entwickelt. Gleichwohl entstanden und entstehen in den vorhandenen Arbeits- und Abstimmungsstrukturen innerhalb der Stadtverwaltung und mit der LESG eine Vielzahl von Projekten (siehe Punkt 5).

 

  1. In welchem Umfang wurden Flächen, insbesondere großflächige Parkplätze, für die Umsetzung von Projekten mit vertikaler Nutzungsmischung identifiziert?

Große, ebenerdige Stellplatzanlagen befinden sich – mit Ausnahme beispielsweise der Park-and-Ride Standorte – zu großen Teilen in privatwirtschaftlichem Besitz. Vor diesem Hintergrund sind die Steuerungsmöglichkeiten der Kommune in diesem Zusammenhang begrenzt. Zwar verfolgen die meisten Unternehmen die Zielstellung eines flächensparenden Bauens, doch rechtfertigen die Grundstückspreise offenbar in vielen Fällen (noch) nicht die konsequente Überbauung oder Stapelung von Flächen für den ruhenden Verkehr.

Im Zuge der Gespräche mit den Lebensmittelketten wurden für alle strukturprägenden Lebensmittelmärkte im Bestand durch das Stadtplanungsamt die konkrete Möglichkeit einer (weiteren) Aufstockung geprüft. Im Ergebnis wurden für 75 Märkte im Stadtgebiet Aufstockungspotenziale identifiziert. Gleichzeitig ergeben sich noch zusätzliche Entwicklungsmöglichkeiten durch die Überbauung von ungenutzten Parkplatzflächen. Je nach konkretem Standort des Marktes sind Büronutzungen, Dienstleistungen oder auch Wohnnutzungen in den Obergeschossen denkbar. Unter Berücksichtigung der oben skizzierten Hemmnisse wird jedoch davon ausgegangen, dass nur ein Bruchteil davon kurzfristig realisierbar ist. Vielmehr sind viele Standorte als mittel- bis langfristige Potenziale zu charakterisieren.

 

  1. Welche erfolgreichen Modellprojekte anderer Kommunen wurden seitens der Verwaltung mit welchem Ergebnis geprüft?

Vom Stadtplanungsamt wurde im Oktober 2019 eine Studie zu Organisations- und Bewirtschaftungs­modellen von Mehrfachnutzung beauftragt. Im Rahmen dieser Studie wurden über 50 Beispiele für Mehrfachnutzungen und vertikale Stapelung von Nutzungen recherchiert, die die Bandbreite der möglichen Nutzungskombinationen und Organisations- und Umsetzungsformen abbilden. In zehn Fallbeispielen wurden vertiefende Unter-suchungen von Organisations- und Bewirtschaftungsmodellen durchgeführt. Ausgewählt wurden solche Projekte, in denen öffentliche Nutzungen im Konzept enthalten sind oder in denen die Kommune starken Einfluss auf die Konzeptentwicklung genommen haben.

 

Wesentliche Ergebnisse der untersuchten Mehrfachnutzungsprojekte sind:

  • Private Akteure setzen inzwischen aus wirtschaftlichen Gründen zunehmend Mischnutzungsprojekte um.
  • Kommunen konnten in vielen privat initiierten Bauvorhaben ihre Einflussmög-lichkeiten im Genehmigungsprozess nutzen, um eine Weiterentwicklung von einst monofunktional geplanten Projekten zu Mischnutzungsprojekten anzustoßen.
  • Für die Projektumsetzung werden bei Projekten mit hohem privatwirtschaftlichen Anteil in der Regel professionelle Projektentwickler für die Planung und Umsetzung eingesetzt, die Kommune kauft zu einem vorher vereinbarten Festpreis oder mietet sich ein.
  • Öffentlich initiierte mischgenutzte Immobilienprojekte werden auf der Basis von gesamtstädtischen Strategien und z.B. mit Hilfe von Konzeptvergaben und Wettbewerben umgesetzt.
  • Bei Projekten mit öffentlichem Schwerpunkt und zusätzlichen kommerziellen Nutzungen bietet sich eine Entwicklung durch kommunale Bau-/Immobilien-gesellschaften an, die über eine möglichst nutzungstypübergreifende Projektentwicklungskompetenz verfügen.
  • Projekte mit ausschließlich öffentlichen Nutzern können auch verwaltungsintern, z.B. durch das kommunale Gebäudemanagement, umgesetzt werden. In diesem Fall werden externe Nutzer, wie Träger und Vereine, als Mieter in die Immobilienprojekte integriert.
  • Für den Betrieb der mischgenutzten Immobilien bieten sich je nach Zusammen-setzung der Nutzer (öffentlich/privat) unterschiedliche Betreiberkonzepte an. Der organisatorische Aufwand für die Abstimmung mit den unterschiedlichen Nutzern ist höher als bei monofunktionalen Nutzungen und erfordert ggf. ein Objektmanagement.

 

Die Studie ist auf der Internetseite des Stadtplanungsamtes veröffentlicht: https://www.leipzig.de/bauen-und-wohnen/stadtentwicklung/stadtentwicklungskonzept-insek/umsetzung-und-weiterentwicklung/besser-stapeln-vertikale-nutzungsmischung

 

  1. Welche Vorzeigeprojekte für vertikale Nutzungsmischung wurden bisher auf den Weg gebracht?

Lebensmittelmärkte:

Die ersten gestapelten Projekte, welche eingeschossige Lebensmittelmärkte ersetzen, sind bereits eröffnet (Konsum, Märchenwiese) oder befinden sich gegenwärtig in Umsetzung (Netto, Bornaische Straße). Weitere Projekte befinden sich in Planung und werden voraussichtlich in den nächsten Jahren realisiert (u.a. Konsum Lützner Straße 153 und Grassistraße 12).

 

Projekte gestapelte Mischnutzung:

  • Mehrzweckgebäude Campus Ihmelsstraße, in dem die Volkshochschule, Musikschule, Hilfen zur Erziehung und die Schulspeisung der Oberschule und des Gymnasiums untergebracht sind.
  • 2-Fach-Sporthalle, im Schulgebäude Dösner Weg integriert (Gemeinschaftsschule)

      Dösner Weg 39

  • Ersatzneubau Kita, Hort mit Jugendhilfeeinrichtung (HzE) und Sporthallen, Hohe Straße 19-21, Kindertageseinrichtung mit 120 Plätzen und Hort mit 50 Plätzen sowie HzE-Einrichtung mit je einer Wohn- und einer Tagesgruppe und zwei Einfeldsporthallen
  • Neubau Kita Nordstraße 43 mit Verwaltungsunterbringung und HzE

Es gibt noch keinen Planungsbeschluss, Projekt bereits verwaltungsintern vorbesprochen und durch eine Studie vorgeprüft.

 

Beispiele gestapelter Sporthallen:

  • 6-Fach-Sporthalle Quartiersschule Ihmelstraße,

Krönertstr. 15, 04315 Leipzig, Bauende 11/2022 geplant

  • 6-Fach-Sporthalle Gymnasium Prager Spitze (davon 1x 3-Fach-SH für Paralympics),

Philipp-Rosenthal-Straße/Ecke Prager Straße, Baubeginn 01/2022, Bauende 10/2023

  • 4-Fach-Sporthalle Volksgartenstraße/Löbauer Straße,

Löbauer Straße 46, Baubeginn 09/2024, Bauende 08/2026

  • 2-Fach-Sporthalle Lützner Straße 112,

Lützner Straße 112, 04177 Leipzig, Bauende 06/2023 geplant

  • 2-Fach-Sporthalle Komarowstraße,

Komarowstraße 2, 04347 Leipzig, Baubeginn 07/22, Bauende 05/2024 geplant

  • 2-Fach-Sporthalle Lidicestraße,

Lidicestr. 12, 04349 Leipzig, Baubeginn 08/2022, Bauende 06/2024 geplant

 

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