Anfrage zur Beantwortung in der Ratsversammlung am 24. September 2025

Im Oktober 2024 hat unsere Fraktion einen Antrag zur Einführung der Grundsteuer C in Leipzig eingereicht, um Spekulation mit Bauland einzudämmen und die Einnahmesituation der Stadt Leipzig zu verbessern. Letzteres wird im Rahmen der aktuellen Haushaltssituation wichtiger denn je. Im Rahmen der Haushaltsaufstellung 2025/26 einigten sich die Fraktionen und die Stadtverwaltung darauf, dass durch die Verwaltung bis zum 31.12.2025 geprüft wird, welche Grundstücke von der Grundsteuer C betroffen sind. Auf Basis der Ergebnisse dieser Untersuchung wird anschließend entschieden, ob die Einführung der Grundsteuer C im Jahr 2027 für die Stadt Leipzig sowohl umsetzbar als auch zielführend ist. Das Ergebnis der Untersuchung und ein entsprechender Entscheidungsvorschlag sind dem Stadtrat im I. Quartal 2026 vorzulegen.

Die Grundsteuerreform trat zum 01.01.2025 in Kraft, wobei die Stadt Leipzig bereits beschlossen hat, den Hebesatz der Grundsteuer B von 650% auf 450% zu senken und den Hebesatz für die Grundsteuer A von 350% auf 600% zu erhöhen. Die Einführung einer Grundsteuer C wäre ein weiterer wichtiger Baustein der kommunalen Steuerpolitik. Sie bietet angesichts der notwendigen Haushaltskonsolidierung die Möglichkeit zusätzlicher Einnahmen. Die Grundsteuer C eröffnet Kommunen die Möglichkeit, baureife, aber unbebaute Grundstücke höher zu besteuern und damit Anreize zur Bebauung zu schaffen. Dies wäre angesichts der angespannten Wohnraumsituation in Leipzig ein wichtiges Instrument zur Mobilisierung von Bauland. Da bereits mehr als die Hälfte des vorgesehenen Prüfzeitraums verstrichen ist, ist ein Sachstandsbericht für eine transparente Information des Stadtrats und der Öffentlichkeit über den Fortschritt der Prüfung sinnvoll. Dies ermöglicht es dem Stadtrat, frühzeitig auch vor dem Hintergrund des aktuellen Haushaltsgenehmigungsprozesses über mögliche Herausforderungen informiert zu werden.

Dazu fragen wir:

1. 1. Wie ist der aktuelle Stand der Prüfung zur Einführung einer Grundsteuer C in Leipzig, die laut Stadtratsbeschluss vom 12.03.2025 auf Vorschlag der Stadtverwaltung bis zum 31.12.2025 durchgeführt werden soll?
   2. Welche Herausforderungen sind bei der Prüfung bisher aufgetreten?
   3. Mit welchen Kommunen steht die Stadtverwaltung zur Einführung der Grundsteuer C in Kontakt und zu welchen Ergebnissen hat dieser Austausch bisher geführt?
   4. Nach welchen Kriterien erfolgt die Identifizierung von Grundstücken, die von der Grundsteuer C betroffen wären?
   5. Die Grundsteuer C betrifft unbebaute Grundstücke im rechtlichen Sinne (u.a. § 246 BewG). Dies kann im Gegensatz zum gängigen Sprachgebrauch durchaus auch Grundstücke betreffen, die bebaut sind, wobei die Gebäude nicht benutzbar sind oder lediglich Nebenanlagen errichtet wurden. Wie geht die Verwaltung bei der Prüfung mit Grundstücken um, auf denen nicht benutzbare Gebäude (zum Beispiel dem Verfall hingegebene Gebäude) oder kleinere Nebenanlagen (auch sog. Alibi-Bauten) errichtet wurden?
   6. Welche Ausnahmeregelungen (vgl. Regelungen in Hamburg) sind im Rahmen der sächsischen Regelungen möglich?
   7. Ist die Verwaltung weiterhin in der Lage, dem Stadtrat im I. Quartal 2026 das Ergebnis der Untersuchung und einen entsprechenden Entscheidungsvorschlag vorzulegen?

Antwort der Verwaltung vom 26. August 2025

1. Wie ist der aktuelle Stand der Prüfung zur Einführung einer Grundsteuer C in Leipzig, die laut Stadtratsbeschluss vom 12.03.2025 auf Vorschlag der Stadtverwaltung bis zum 31.12.2025 durchgeführt werden soll?

Die Erhebung der „Grundsteuer C“ setzt eine präzise und rechtssichere Identifizierung der betroffenen Grundstücke voraus. Hierfür ist der Erlass einer Allgemeinverfügung (AllgV) gemäß § 25 Abs. 5 Satz 7 GrStG n.F. erforderlich.

Anforderungen an die Allgemeinverfügung:

• Präzise Bezeichnung der Grundstücke: Die bebaubaren Grundstücke müssen zum Stichtag 01.01. eindeutig bezeichnet werden.
• Kartografische Darstellung: Die Lage und das betroffene Gemeindegebiet, auf das sich der gesonderte Hebesatz der Grundsteuer C bezieht, sind in einer Karte darzustellen und öffentlich bekannt zu machen.
• Begründung und Transparenz: Die städtebaulichen Überlegungen zur Auswahl der betroffenen Gebiete müssen nachvollziehbar dargelegt und begründet werden.

Die Arbeitsergebnisse zur Identifizierung der betroffenen Grundstücke liegen der Verwaltungsspitze zur finalen Bewertung noch nicht vor. Daher kann zum jetzigen Zeitpunkt keine belastbare Aussage über den Fortschritt oder die Ergebnisse der Prüfung getroffen werden. Eine transparente Information des Stadtrats und der Öffentlichkeit über den Stand der Prüfung ist jedoch vorgesehen. Ein entsprechender Sachstandsbericht wird erwartet, um frühzeitig über mögliche Herausforderungen zu informieren.

2. Welche Herausforderungen sind bei der Prüfung bisher aufgetreten?

Die Einführung der Grundsteuer C bringt sowohl Chancen als auch Herausforderungen mit sich. Einerseits besteht das Potenzial, Bauland zu mobilisieren und Spekulationsgewinne einzudämmen, andererseits ergeben sich erhebliche Risiken und mögliche unbeabsichtigte Konsequenzen, die sorgfältig abgewogen und adressiert werden müssen.

Bereits im Vorwort der Handreichung zur Grundsteuer C (Herausgeber DStGB) weist Herr Dr. Berghegger darauf hin, dass der zusätzliche Verwaltungsaufwand für Steuer- und Bauämter nicht zu unterschätzen ist. Die Handreichung beschreibt ausführlich die umfangreichen Anforderungen an die Verwaltungsprozesse, insbesondere für die Steuerabteilung und das Bauamt.

3. Mit welchen Kommunen steht die Stadtverwaltung zur Einführung der Grundsteuer C in Kontakt und zu welchen Ergebnissen hat dieser Austausch bisher geführt?

Die Stadtverwaltung befindet sich im fachlichen Austausch mit anderen Kommunen, um Erfahrungen zur Grundsteuer C zu erörtern. In Sachsen ist sie jedoch an das Bundesmodell gebunden und muss die Besteuerung von baureifen Grundstücken ohne landesrechtliche Ausnahmen durchführen. Städte aus Bundesländern, die die Grundsteuer C nicht nach dem Bundesmodell umsetzen, kommen aufgrund unterschiedlicher Rechtsgrundlagen nicht als Vergleich in Betracht. Der Stadtkämmerei ist bislang keine kreisfreie Stadt bekannt, die die Grundsteuer C nach dem Bundesmodell eingeführt hat oder deren Einführung plant. Daher liegen derzeit keine konkreten Umsetzungserfahrungen aus anderen Kommunen vor, die als Entscheidungsgrundlage dienen könnten.

4. Nach welchen Kriterien erfolgt die Identifizierung von Grundstücken, die von der Grundsteuer C betroffen wären?

Die Allgemeinverfügung ist ein zentrales Instrument für die konkrete Anwendung des satzungsrechtlich festgelegten gesonderten Hebesatzes der Grundsteuer C.

Funktionen und Anforderungen der Allgemeinverfügung:

1.      Festlegung des räumlichen Geltungsbereichs:
   • Die Allgemeinverfügung, nicht die Satzung, definiert den räumlichen Anwendungsbereich der Grundsteuer C innerhalb des kommunalen Hoheitsgebiets.
2.      Bezeichnung der betroffenen Grundstücke:
   • Begründung der städtebaulichen Erwägungen und der Gründe für die Auswahl des betroffenen Gemeindegebiets.
3.      Regelmäßige Fortschreibung:
   • Gemäß § 25 Abs. 5 Satz 7 GrStG (neue Fassung) sind diese Festlegungen jeweils zu Beginn eines Kalenderjahres zu überprüfen und anzupassen.
4.      Rechtsgrundlage für Steuerbescheide:
   • Die Allgemeinverfügung bildet durch ihre öffentliche Bekanntmachung und jährliche Fortschreibung die Transparenzgrundlage und dient als außersteuerlicher Grundlagenbescheid gemäß § 171 Abs. 10 Satz 1 AO.

Rechtsnatur und Anfechtbarkeit:

• Die Allgemeinverfügung ist ein kommunaler Verwaltungsakt, der öffentlich bekannt gemacht werden muss.
• Sie unterliegt den Grundsätzen zur öffentlichen Bekanntgabe gemäß § 122 Abs. 4 AO sowie den Mindestanforderungen des GrStG (neue Fassung).
• Betroffene Steuerschuldner können die Allgemeinverfügung isoliert binnen einer Monatsfrist anfechten.

Prüf- und Begründungspflichten:

Obwohl es sich um eine Allgemeinverfügung handelt, erfordert die Feststellung der Baureife eine individuelle Prüfung jedes einzelnen Grundstücks. Diese Entscheidungen müssen:

• Nachvollziehbar begründet:
  • Die städtebaulichen Überlegungen und die Baureife sind im Einzelfall schlüssig darzulegen.
• Rechtsfest untermauert:

Gegebenenfalls müssen Beweismittel vorgelegt werden, insbesondere wenn die Verfügung angefochten wird.

Das Grundstück darf im Sinne des Bewertungsgesetzes (§ 246 BewG) nicht bebaut sein und muss sofort bebaubar sein, das heißt: Das Grundstück liegt innerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplans (§§ 30 BauGB) oder es befindet sich im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) und ist nach Maßgabe der Umgebungsbebauung bebaubar. In Einzelfällen könnten auch privilegierte Vorhaben im Außenbereich (§ 35 BauGB) betroffen sein.Das Grundstück muss nach Lage, Form und Größe sowie nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften eine Bebauung zulassen.

5. Die Grundsteuer C betrifft unbebaute Grundstücke im rechtlichen Sinne (u.a. § 246 BewG). Dies kann im Gegensatz zum gängigen Sprachgebrauch durchaus auch Grundstücke betreffen, die bebaut sind, wobei die Gebäude nicht benutzbar sind oder lediglich Nebenanlagen errichtet wurden. Wie geht die Verwaltung bei der Prüfung mit Grundstücken um, auf denen nicht benutzbare Gebäude (zum Beispiel dem Verfall hingegebene Gebäude) oder kleinere Nebenanlagen (auch sog. Alibi-Bauten) errichtet wurden?

Die Feststellung, ob ein Grundstück unbebaut ist, obliegt ausschließlich dem Finanzamt. Die Stadtverwaltung kann im Rahmen ihrer Prüfung lediglich vorbereitende Feststellungen treffen oder Informationen bereitstellen, eine rechtsverbindliche Einstufung von Grundstücken – insbesondere in Fällen mit nicht benutzbaren Gebäuden oder kleineren Nebenanlagen – liegt jedoch ausschließlich in der Zuständigkeit des Finanzamts.

Für die Abwägung, ob die Einführung der Grundsteuer C in Leipzig zielführend ist, sollte zunächst geprüft werden, wie groß der Umfang der „eindeutig“ unbebauten Grundstücke (§ 30, § 34 BauGB) ist und welche Risiken und Herausforderungen für eine Einführung der Grundsteuer C in Leipzig bestehen. Ein wichtiges Kriterium ist dabei die Identifikation der unbebauten Grundstücke entsprechend der Definition des § 246 BewG.

Danach gilt ein Grundstück als unbebaut, wenn:

Keine benutzbaren Gebäude vorhanden sind.

• Die Benutzbarkeit eines Gebäudes beginnt mit dessen Bezugsfertigkeit, also wenn eine bestimmungsgemäße Nutzung durch Bewohner oder Nutzer zumutbar ist.
• Die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde ist nicht entscheidend für die Bezugsfertigkeit.
• Auch Grundstücke mit zerstörten oder verfallenen Gebäuden, die dauerhaft nicht nutzbar sind, gelten als unbebaut.

Daraus können sich folgende praktische und rechtliche Probleme bei der Erhebung der Grundsteuer C ergeben:

Die Definition „baureif“ stützt sich auf die Bewertung als „unbebaut“ nach § 246 BewG.

Es bleibt unklar, ob z. B. Schrottimmobilien oder Teilbebauungen (z. B. Garagen) die Anwendung der Grundsteuer C ausschließen oder nicht. Die abschließende Beurteilung kann nur im Rahmen einer Einzelfallentscheidung erfolgen, die sich an Kommentierungen und Urteilen der Finanzgerichte orientieren sollte.  Weitere „Streitfragen“ könnten sein:

Übersichtstabelle der wichtigsten Streitfragen zu § 246 BewG:

Streitpunkt	Kommentarmeinung	Praktische Relevanz
Was gilt als benutzbares Gebäude?	Bezugsfertigkeit liegt vor, wenn eine bestimmungsgemäße Nutzung zumutbar ist – unabhängig von behördlicher Abnahme.	Entscheidend für die Einordnung als bebaut/unbebaut bei Neubauten.
Gebäude mit geringer Nutzbarkeit (z. B. Schuppen)	Solche Bauwerke gelten nicht als benutzbare Gebäude.	Kann zur Einstufung als unbebautes Grundstück führen.
Gebäude auf fremdem Grund und Boden	Grundstück gilt als bebaut, auch wenn das Gebäude nicht dem Eigentümer gehört.	Relevant bei Erbbaurecht und Pachtverhältnissen.
Zeitraum zwischen Baubeginn und Bezugsfertigkeit	Grundstück bleibt bis zur Bezugsfertigkeit gesetzlich unbebaut.	Wichtig für die Bewertung während der Bauphase.
Teilfertige Gebäude	Nutzbarkeit muss für das gesamte geplante Gebäude bestehen.	Verhindert voreilige Einstufung als bebaut.
Beschaffenheit der Grundstücksoberfläche	Unerheblich für die Einordnung als unbebautes Grundstück.	Klarstellung bei Sonderflächen wie Moor, Fels, Gewässer.

 

6. Welche Ausnahmeregelungen (vgl. Regelungen in Hamburg) sind im Rahmen der sächsischen Regelungen möglich?

Die Annahme, die Ratsversammlung könne eigenständig Härtefallregelungen treffen, ist unzutreffend. Solche Regelungen erfordern ein sächsisches Landesgesetz. Die Stadtverwaltung ist verpflichtet, das Bundesmodell gemäß § 85 Abgabenordnung umzusetzen. Eine eigenmächtige Abweichung von der Gesetzeslage wäre nicht zulässig und könnte strafrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.

Somit ist die Stadtverwaltung an das Bundesmodell gebunden und muss die Besteuerung von baureifen Grundstücken ohne landesrechtliche Ausnahmen durchführen. Es gibt keine expliziten Ausnahmeregelungen wie Sperrfristen oder Flächenbegrenzungen, wie sie z. B. in Hamburg vorgesehen sind. Dies bedeutet, dass auch folgende Grundstücke von der Grundsteuer C betroffen wären:

• Privat gehaltene Grundstücke: Beispielsweise Enkel-Grundstücke, die von Familien für eine spätere Bebauung vorgehalten werden.
• Gewerblich genutzte Grundstücke: Grundstücke, die von Unternehmen für zukünftige Erweiterungen reserviert sind.
• Grundstücke mit Bauhindernissen: Grundstücke, die aufgrund von Baustoffmangel, finanziellen Engpässen oder anderen äußeren Umständen vorübergehend nicht bebaut werden können.

7. Ist die Verwaltung weiterhin in der Lage, dem Stadtrat im I. Quartal 2026 das Ergebnis der Untersuchung und einen entsprechenden Entscheidungsvorschlag vorzulegen?

Zum jetzigen Zeitpunkt kann seitens der Verwaltung keine verlässliche Einschätzung dazu abgegeben werden, ob im I. Quartal 2026 bereits das Ergebnis der Untersuchung sowie ein Entscheidungsvorschlag vorgelegt werden können, da derzeit die Arbeitsergebnisse der Verwaltungsspitze noch nicht vorliegen und somit keine belastbare Aussage getroffen werden kann.