Anfrage: Umsetzung der Mietpreisbremse in Leipzig
Anfrage zur Beantwortung in der Ratsversammlung am 8. Februar 2023
Seit einem halben Jahr gilt die Mietpreisbremse in Leipzig. Ihre Wirkung ist daran gebunden, dass sich Vermietende auch an die Regelung halten. Nach wie vor gibt es Fälle, in denen Wohnungen zu Preisen angeboten werden, die über der zulässigen Höchstkaltmiete (ortsübliche Vergleichsmiete zzgl. 10%) liegen.Bei Verstößen kann die Preisbegrenzung aber nur im Einzelfall von Mieter*innen eingefordert werden. Inwiefern dies geschieht, ist auch davon abhängig, wie Mieter*innen informiert und beraten werden. Hierzu informiert die Stadtverwaltung auf ihrer Website und verweist zudem auf Beratungsangebote von Erwerbslosenzentrum und Mieterverein. Offen ist, inwiefern dieses Informations- und Beratungsangebot ausreichend ist.
Wir fragen daher an:
- Welche Veränderungen der Angebotsmieten in Leipzig lassen sich seit der Einführung der Mietpreisbremse beobachten?
- Falls es Veränderungen gab, in welchem Umfang sind diese Veränderungen auf die Wirkung der Mietpreisbremse zurückzuführen?
- Welche Erkenntnisse hat die Stadtverwaltung darüber, ob und in welchem Maße Wohnungsangebote die zulässigen Höchstmieten dennoch überschreiten?
- Wie stellt die Stadtverwaltung sicher, dass die Mietpreisbremse von Vermieter*innen umgesetzt wird?
- Wie beurteilt die Stadtverwaltung die Wirkung des bestehenden Informations- und Beratungsangebots zur Mietpreisbremse?
- Welche konkreten Maßnahmen plant die Stadtverwaltung, um Mieter*innen und Wohnungssuchende proaktiv über die Mietpreisbremse und ihre damit zusammenhängenden Rechte zu informieren und zu beraten?
Antwort vom 6. Februar 2023
Frage 1: Welche Veränderungen der Angebotsmieten in Leipzig lassen sich seit der Einführung der Mietpreisbremse beobachten?
Zusammenfassend kann zum jetzigen Zeitpunkt festgestellt werden, dass die Zahl der Mietangebote stetig zurückgeht und dass trotz des beobachteten Rückgangs des durchschnittlichen Mietpreises im 3. Quartal 2022 sich diese Mietpreisentwicklung im statistischen Sinne als nicht signifikant erweist. So steigt im 4. Quartal 2022 die Angebotsmiete wieder um 0,5 % im Vergleich zum Vorquartal an. Gegenüber dem 4. Quartal 2021 stieg die durchschnittliche Miete um 34 ct. Diese Entwicklung liegt im normalen Schwankungsbereich der erwartbaren quartalsweisen Mietpreisentwicklung.
Eine vertiefte Auswertung der Angebotsmieten ist in der Anlage zu dieser Antwort zu finden.
Frage 2: Falls es Veränderungen gab, in welchem Umfang sind diese Veränderungen auf die Wirkung der Mietpreisbremse zurückzuführen?
Wie in Antwort zur Frage 1 dargelegt, ist der im 3. Quartal 2022 beobachtete Mietpreisrückgang für Wohnungsangebote „mit Baujahr bis 2014 und kein Erstbezug“ nach statistischen Maßstäben nicht signifikant. Für eine Bewertung hinsichtlich eines festzustellenden Trends scheint es zu zeitig.
Zudem können die Ausnahmetatbestände „höhere Vormiete“ und „Umlegung von Modernisierungsmaßnahmen“ nicht mit den zur Verfügung stehenden Daten erfasst und ausgewiesen werden. Hinzu kommt, dass die Entwicklung von Mietpreisen nicht monokausal zu erklären ist. Die Wohnungsnachfrage und die Angebotsentwicklung (Quantität, Qualität, aber auch in Bezug auf das Inserieren von Wohnungen) nehmen neben anderen Marktfaktoren Einfluss auf die Mietpreisentwicklung.
Zudem ist zu betonen, dass die Betrachtung der Angebotsmieten stets nur eine Annäherung an die tatsächlich geschlossenen Neuvertragsmieten darstellt. Nicht alle Wohnungen werden öffentlich inseriert, so dass sie in die Angebotsmietdatenbank aufgenommen werden können. Auch können Mietpreise zwischen dem Inserat und der tatsächlich vertraglich vereinbarten Miete abweichen.
Hinsichtlich der Wirkung der Mietpreisbremse sei auch auf eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung Berlin e.V. (DIW Berlin) im Auftrag des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) aus dem Jahr 2019 verwiesen, in der die Erkenntnisse verschiedener empirischer Studien zur Wirkung der Regulierung zusammenfasst wurden. Zentrale Aussagen der Studie:
- Die Mietpreisbremse hat eine Verlangsamung der Mietdynamik erreicht, auch wenn in vielen Großstädten viele Mieten oberhalb der jeweils zulässigen Mietobergrenze lagen. Die messbare Bremswirkung wurde in mehreren Studien mit unterschiedlichen methodischen Ansätzen festgestellt.
- Zugleich zeigen diese Studien einen Mietenanstieg in den von der Mietpreisbremse ausgenommenen Wohnungen (Neubau nach 01.10.2014, Erstvermietung nach grundlegender Sanierung). Daraus wird ein Investitionsanreiz geschlussfolgert, der u.a. steigende Kosten für Bauland nach sich zog. Es gibt Indizien für einen Anstieg der Zahl erteilter Baugenehmigungen. Die befürchteten negativen Auswirkungen der Mietpreisbremse auf die Bautätigkeit waren ausgeblieben.
- Es gab kaum Hinweise auf reduzierte Instandhaltungstätigkeit, geringere Wohnqualität von Mietwohnungen sowie die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.
Frage 3: Welche Erkenntnisse hat die Stadtverwaltung darüber, ob und in welchem Maße Wohnungsangebote die zulässigen Höchstmieten dennoch überschreiten?
Die Stadtverwaltung Leipzig hat keine Kenntnisse darüber, ob und in welchem Maße Wohnungsangebote die zulässigen Höchstmieten überschreiten.
Die zulässigen Höchstmieten bei Abschluss eines Mietvertrages richten sich nach der Mietpreisbremse gemäß § 556d Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Für die kreisfreie Stadt Leipzig trat diese im Rahmen der Sächsischen Mietpreisbegrenzungsverordnung (SächsMBPVO) zum 13.07.2022 in Kraft (vgl. § 556d Abs. 2 BGB i.V.m. §§1, 2 SächsMPBVO).
Bei der Umsetzung der Mietpreisbremse handelt es sich, ebenso wie bei einem Mietvertrag und dessen Abschluss, um privatrechtliche Angelegenheiten (vgl. §§ 535 ff. BGB), über die die Stadtverwaltung Leipzig keine Kenntnis erhält.
Frage 4: Wie stellt die Stadtverwaltung sicher, dass die Mietpreisbremse von Vermieter*innen umgesetzt wird?
Die Sicherstellung der Umsetzung der Mietpreisbremse ist der Stadtverwaltung Leipzig nicht möglich. Die Durchsetzung der Interessen der Vertragsparteien ist ausschließlich auf zivilrechtlichem Wege möglich. Durch den privatrechtlichen Charakter des Mietvertrages und der Anwendung der Mietpreisbremse im Einzelfall existiert folglich keine Ermächtigungsgrundlage, welche es der Stadtverwaltung ermöglicht, die Einhaltung der Mietpreisbremse zu kontrollieren. Daher ist eine Sanktionierung durch die Behörde bei Verstößen ebenfalls ausgeschlossen.
Frage 5: Wie beurteilt die Stadtverwaltung die Wirkung des bestehenden Informations- und Beratungsangebots zur Mietpreisbremse?
Die Wirkung der bestehenden städtischen Informations- und Beratungsangebotes zur Mietpreisbremse kann nicht beurteilt werden, da die Stadtverwaltung Leipzig keine Kenntnisse darüber erlangt, ob und in welchem Maße Wohnungsangebote die zulässigen Höchstmieten überschreiten und bei Abschluss des Mietvertrages ggf. noch korrigiert werden.
Ein Indiz für das Interesse an Informationen kann die Nutzung der städtischen Internetseiten sein. Die Internetseiten zur Mietpreisbremse und zum Mietspiegel werden von den Bürgerinnen und Bürgern häufig besucht. Auf die Seite www.leipzig.de/mietpreisbremse gab es zuletzt im Durchschnitt monatlich ca. 1.000 Zugriffe. Die Internetseite zum Mietspiegel - www.leipzig.de/mietspiegel -, welcher u.a. die Grundlage für die Mietpreisbremse darstellt, wurde im Durchschnitt monatlich 11.000 mal aufgerufen.
Frage 6: Welche konkreten Maßnahmen plant die Stadtverwaltung, um Mieter*innen und Wohnungssuchende proaktiv über die Mietpreisbremse und ihre damit zusammenhängenden Rechte zu informieren und zu beraten?
Als Teil der Initiative „Unser Auftrag: Euer Zuhause!“ informiert die Stadt Leipzig unter leipzig.de/mietpreisbremse über die Mietpreisbremse. Dort wird auf gesetzliche Grundlagen, Ausnahmeregelungen und Begrifflichkeiten eingegangen, es werden FAQs beantwortet und Beratungs- und Unterstützungsstellen für Mieterinnen und Mieter aufgelistet. Ebenso werden Beispiele für die Berechnung des möglichen Mietpreises aufgeführt.
Weiterhin finden sich Kontaktdaten des Deutscher Mieterbund – Mieterverein Leipzig e. V., der Mieter/-innen Informationsstelle sowie des Sachgebiets Wohnraumversorgung und diverse Links zu weitergehenden, themenbezogenen Informationen auf der Website.
Ergänzend dazu wurde durch die Stadt Leipzig in Kooperation mit dem Leipziger Erwerbslosenzentrum (LEZ) e.V. ein Informationsflyer zu Kontaktdaten der Informationsstelle für Mieterinnen und Mieter erstellt. Diese liegen in den Ämtern der Stadt Leipzig aus.
Sowohl Vermieterinnen und Vermieter als auch Mieterinnen und Mieter können sich darüber hinaus mit Fragen zur Mietpreisbremse an die Stadtverwaltung wenden.