Antrag: Quartiersentwicklung „Eutritzscher Freiladebahnhof“: Masterplan und ergänzender städtebaulicher Vertrag (Neufassung)

Gemeinsamer Antrag der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen, Fraktion Die Linke und SPD-Fraktion vom 24. August 2018

Beschlussvorschlag:

1.    Der Oberbürgermeister wird beauftragt, mit der CG City Leipzig Nord GmbH & Co. KG als Vorhabenträgerin den Abschluss eines die Planungs- und Entwicklungsvereinbarung ergänzenden städtebaulichen Vertrages im Sinne der „Kooperativen Baulandentwicklung“ mit folgenden Maßgaben zu verhandeln:

Zu Gunsten der Vorhabenträgerin wird insbesondere die Bruttogeschossfläche auf voraussichtlich ca. 320.000 m² festgesetzt. Die Bruttogeschossfläche für „Wohnen“ wird auf ca. 217.000 m² und die Gewerbefläche auf ca. 98.000 m² erhöht. Der Anteil der Gemeinbedarfsfläche verringert sich auf voraussichtlich ca. 27.000 m².

Im Gegenzug sind von der Vorhabenträgerin folgende in ihrem Eigentum befindlichen Flächen kostenfrei an die Stadt zu übertragen:

a)    das gesamte Baufeld „Schulcampus“ (also einschließlich der für das Leibniz-Gymnasium vorgesehen Sporthalle und der Sportfreiflächen),

b)    das Baufeld 25 „kulturelle Nutzungen“ sowie die für den angrenzenden „Sportpark“ vorgesehene Fläche sowie die darauf befindlichen Gebäude,

c)    das Baufeld 26 „Lokschuppen“ (Vorhalten für eine öffentliche Nutzung) ,

d)    die Baufelder 10 und 11 für die Umsetzung kooperativer Wohnprojekte (Vergabe im Konzeptverfahren).

2.    Die Stadtverwaltung wird beauftragt zu prüfen, wie viele Plätze auf dem „Schulcampus“ und in den Kitas bei einer erhöhten Einwohnerzahl im Stadtquartier benötigt werden.
 
3.    Der Oberbürgermeister wirkt darauf hin, dass in Bezug auf die in Beschlusspunkt 1. genannten Flächenübertragungen seitens der Vorhabenträgerin keine unabänderlichen baulichen Veränderungen vorgenommen werden und etwaige bestehende Miet- oder Pachtverträge bis zu einer Entscheidung über diese Flächen befristet verlängert und gegebenenfalls ausgesprochene Kündigungen zurückgenommen werden.

4.    Der ergänzende städtebauliche Vertrag ist dem Stadtrat zusammen mit dem Masterplan bis spätestens zum Ende des IV. Quartals 2018  zur Beschlussfassung vorzulegen. Der ergänzende städtebauliche Vertrag ist dem Stadtrat zusammen mit dem Masterplan bis spätestens zum Ende des IV. Quartals 2018  zur Beschlussfassung vorzulegen.  
 
4.1. Das Amt für Wirtschaftsförderung stellt sicher, das auch §5 (8) des im Stadtrat beschlossenen städtebaulichen Vertrags mit der CG-Gruppe umgesetzt wird. In diesem heißt es: "Der Vorhabenträger strebt betrieblich angemessene Umsetzungslösungen für die heute im Gebiet vorhandenen Gewerbebetriebe an. Er wird die Stadt regelmäßig über diesbezügliche Verhandlungen informieren.“
Der Wirtschaftsausschuss wird über die Verhandlungen regelmäßig informiert. Darüber hinaus wirkt die Stadtverwaltung auf die Vorhabenträgerin ein, dass die betroffenen Unternehmen die Grundstücke bis zu einem tatsächlich notwendigen Baubeginn nutzen können.  
 
4.2. Das Kulturamt unterstützt das weitere Verfahren in Bezug auf die örtlichen Clubs mit dem Ziel der Erhaltung der Clubs am Standort.

5. Folgende bisher durch die Vorhabenträgerin zu erbringende Leistungen sind zukünftig durch die Stadtverwaltung mit Kostenübernahme durch die Vorhabenträgerin durchzuführen:
 
a)             Informelle Beteiligung der Öffentlichkeit (Bürger- und Nachbarschaftsforen),
b)            Bauleitplanung,
c)             Einzelgutachten mit besonderem Konfliktpotential (z.B. Umweltverträglichkeitsprüfung, Mobilitätskonzept)

6. Die Stadtverwaltung wird beauftragt, im Zuge des weiteren Verfahrens dafür Sorge zu tragen, das Stadtquartier zu einem Vorzeigequartier für klimagerechtes und nachhaltiges Bauen entwickelt wird. Dementsprechend ist die stadtökologische Qualität im weiteren Verfahren und den weiteren Planungen konkret herauszuarbeiten.
 
7. Zwischen Stadt und Vorhabenträgerin ist die erstmalige Herrichtung der ruinösen Bausubstanz von Güterschuppen am Sportpark und Lokschuppen am Nachbarschaftsplatz Ost durch die Vorhabenträgerin (vorzugsweise kosten- und lastenfrei als Wohnfolgeeinrichtung) zu vereinbaren. ) Sowohl Güterschuppen am Sportpark und Lokschuppen am Nachbarschaftsplatz Ost sind nachfolgend in die Fachvermögen der jeweils betreffenden Fachämter der Stadt zu übertragen.

Begründung:

Auf dem Gelände des ehemaligen Freiladebahnhofes an der Eutritzscher Straße entsteht ein neues Stadtquartier. Die Stadt und die Vorhabenträgerin, die CG City Leipzig Nord GmbH & Co. KG, haben sich das gemeinsame Ziel gesetzt, die überwiegend brachliegende Fläche zu einem gemischten und grünen Stadtteil mit innerstädtischer Dichte zu entwickeln. Geplant sind Wohnungen, Gastronomie und Einzelhandel, aber auch über 330 Kitaplätze sowie zwei Schulen.

Grundlage für die Entwicklung war der Stadtratsbeschluss vom April 2016. Gemeinsam haben die Fraktionen von SPD und CDU für das Areal des Eutritzscher Freiladebahnhofes die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 416 beantragt. Des weiteren wurde der Ergänzungsantrag der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen beschlossen, mit welchem die Stadtverwaltung beauftragt wurde, parallel zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 416 eine städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme nach §§ 156 ff BauGB einzuleiten.

Im April 2017 hat der Stadtrat den zwischen der Stadt und der Vorhabenträgerin verhandelten städtebaulichen Vertrag (Planungs- und Entwicklungsvereinbarung) bestätigt. Mit einer Protokollnotiz wurde die Stadtverwaltung beauftragt, durch Abschluss einer vertraglichen Regelung im Sinne einer kooperativen Baulandentwicklung eine förmliche Festlegung eines städtebaulichen Entwicklungsbereiches zu vermeiden.
Mit der Einigung auf die Anwendung der Verfahrensgrundsätze zur „Kooperativen Baulandentwicklung“ konnte nach Fassung des Einleitungsbeschlusses die förmliche Festlegung des Entwicklungsbereiches vermieden werden.

Insbesondere auf Grundlage des breit angelegten Bürgerbeteiligungsverfahrens und der Ergebnisse einer durchgeführten Städtebauwerkstatt soll nun in einem weiteren Schritt der Masterplan, voraussichtlich bis zum Ende des IV. Quartals 2018, vom Stadtrat beschlossen werden. Bis zum Satzungsbeschluss des Bebauungsplanes sind drei Jahre Planungszeit vorgesehen.

Aufgrund der Überarbeitung des städtebaulichen Entwurfs und der Nutzungsverteilung (letzter Arbeitsstand: Nachbarschaftsforum Juni 2018) sprechen sich die Antragsteller für den Abschluss eines ergänzenden städtebaulichen Vertrages aus. In Bezug auf das zu erarbeitende endgültige Nutzungskonzept zeichnet sich bereits jetzt ab, dass sich die wesentlichen und in der Planungs- und Entwicklungsvereinbarung vereinbarten „vorläufigen“ städtebaulichen (Flächen-)kennziffern deutlich zugunsten der Vorhabenträgerin verschieben werden:

Die Bruttogeschossfläche (ohne soziale Infrastruktur) erhöht sich von ca. 280.000 m² auf zuletzt ca. 320.000 m². Damit einher geht insbesondere eine Erhöhung der Bruttogeschossfläche für „Wohnen“ von ca. 196.000 m² auf ca. 217.000 m².  Auch die vorgesehenen Gewerbefläche erhöht sich von ca. 84.000 m² auf ca. 98.000 m², während sich der Anteil der Gemeinbedarfsfläche von ca. 31.000 m² auf ca. 27.000 m² verringert, dies vor dem Hintergrund, dass sowohl die für das Leibniz-Gymnasium vorgesehene Sporthalle als auch die Freifläche in den „Schulcampus“ integriert werden sollen.

Zum Ausgleich dieses wirtschaftlich nicht unerheblichen Vorteils für die Vorhabenträgerin  halten die Antragsteller die kostenfreie Übertragung der im Beschlusspunkt 2. genannten und im Eigentum der Vorhabenträgerin stehenden Baufelder und Flächen für unbedingt angemessen. Die Wirtschaftlichkeit des Gesamtvorhabens wird dadurch keinesfalls in Frage gestellt. Eine Angemessenheitsprüfung ist vorab durchzuführen.

Mit den genannten Flächenübertragungen erhält die Stadt die gestalterische Möglichkeit, in diesem neuen Stadtquartier mit einer „Kulturmeile“, einem „Sportpark“ sowie mit der Beförderung kooperativer Wohnprojekte wichtige stadtentwicklungspolitische Ziele umzusetzen. Insbesondere in Bezug auf „Kulturmeile“ und „Sportpark“ sind bestehende Nutzungskonkurrenzen zum Umfeld so zu lösen, dass diese Projekte in ihrer Umsetzung nicht gefährdet werden. Die Übertragung des gesamten Baufeldes „Schulcampus“ ist mit dem Wegfall des ursprünglich für das Leibniz-Gymnasium vorgesehenen eigenen Standortes einer Sporthalle sowie der Sportfreiflächen zu begründen.

Die Antragsteller sind deshalb der Auffassung, dass aufbauend auf die Planungs- und Entwicklungsvereinbarung zwischen Stadt und Vorhabenträgerin weiter im Sinne der „Kooperativen Baulandentwicklung“ zu verhandeln ist und diese Verhandlungen in einen die Planungs- und Entwicklungsvereinbarung ergänzenden städtebaulichen Vertrag münden sollen, der im Ergebnis der Intention dieses Antrages gerecht wird.

Vor diesem Hintergrund ist die Vorhabenträgerin seitens des Oberbürgermeisters aufzufordern, in Bezug auf die in Beschlusspunkt 1. genannten Flächenübertragungen keine unabänderlichen, insbesondere baulichen, Veränderungen vorzunehmen

NEUFASSUNG vom 27. September 2018 auf Grundlage des kurzfristig ausgereichten Verwaltungsstandpunktes:

 

1. Der Oberbürgermeister wird beauftragt, den Städtebaulichen Vertrag vom 26.04.2017 in der unterzeichneten und unveränderten Vertragsfassung auszugestalten.

2. Die Ratsversammlung beschließt bis spätestens zum Ende des IV. Quartals 2018 gemeinsam mit der Masterplanung über die zwischen Stadt und Vorhabenträger erreichte Ausgestaltung des Städtebaulichen Vertrags vom 26.04.2017.

3. Die Ratsversammlung begrüßt im Grundsatz die ersten Verhandlungsergebnisse die mit dem Vorhabenträger einvernehmlich erzielt worden sind.

a. Kooperative Baulandentwicklung

hier: Grundstücksübertragung:

  • Die bestehende Regelung zur Grundstücksübertragung für Wohnfolgeeinrichtungen (bisher Schulen und Kindertagesstätten) bleiben erhalten.

  • Neu: Als Wohnfolgeeinrichtung werden nunmehr alle gemeinbedarfsorientierten Einrichtungen im Projektgebiet verstanden. Dies können kulturelle, soziale, innovative (z.B. Aufbau und Management von Vernetzungsstrukturen innerhalb des Gebietes) Einrichtungen sein.

  • Neu: Der Vorhabenträger überträgt Gebäude einschließlich zugehöriger, neu zu bildender Grundstücke (i.d.R. Gebäudefläche) des Baufeldes 25 „Ladeschuppen“ und des Gebäudes des Baufeldes 26 „Lokschuppen“ analog § 7 Abs. 6 zum Verkehrswert an die Stadt. Die Verkehrswertermittlung erfolgt durch einen öffentlich bestellten Sachverständigen. Die Kaufverträge sollen zeitgleich zur Beschlussfassung der Masterplanung durch die Ratsversammlung abgeschlossen werden, der Eigentumsübergang erfolgt zum Zeitpunkt der planrechtlichen Sicherung mit dem Satzungsbeschluss.

  • Neu:Der Vorhabenträger übernimmt auf eigene Kosten die Instandsetzung und Herrichtung der Gebäude Baufeld 25 und 26 nach mittlerem üblichem Standard (Roh- und Ausbau) für Wohnfolgeeinrichtungen. Die Ausführung (Baubeschreibung) ist gemeinsam festzulegen. Über die Entscheidung für den Besatz der Gebäude wird der Vorhabenträger paritätisch beteiligt.

b. Kooperative Baulandentwicklung

hier: Anzahl und Kostenbeteiligung Kitaplätze und Grundschulplätze:

  • Der Regelungsprozess der notwendigen Bedarfe nach Anlage 8 für Kita-Plätze und Grundschulplätze zum Satzungsbeschluss bleibt unverändert bestehen. Mit der Fixierung der Geschossfläche im Gebiet und der daraus resultierenden Ableitung der Wohneinheiten auf Basis der Normwohnungsgrößen kann der abschließende Bedarf an vorhabenverursachter sozialer Infrastruktur festgelegt werden.

  • Neu: Zur Kostensicherheit des Vorhabens und präzisierter Regelung des Interessenausgleichs sehen die Vertragsparteien eine Festsetzung der Platzkosten durch eine Fixkostenregelung auf Basis der letzten evaluierten Datenbasis der Stadt, Stand 31.12.2016 vor. Diese ist derzeit Grundlage der Kostenannahmen für die Kooperative Baulandentwicklung im Einzelfall. Die Kostenbeteiligung richtet sich nach dem Rechenmodell der Anlage 8 zum städtebaulichen Vertrag und berücksichtigt die höhere BGF.

  • Der Vorhabenträger wird zur Sicherung dieser Kosten entsprechende Sicherheiten zum Zeitpunkt der Beschlussfassung des Masterplans durch die Ratsversammlung vorlegen.

c. Kooperative Baulandentwicklung

hier: Planungs- und Verfahrenskosten - Erbringung von Planungsleistungen

  • Die Regelungen nach § 7 Abs. 2 bleiben erhalten.

  • Neu: Treten jedwede Leistungsstörungen bei der Erbringung von

    Planungsleistungen auf, die nicht der Verantwortung der Stadt Leipzig zuzuordnen sind, ist die Stadt berechtigt, unter Fristsetzung die Erfüllung zu verlangen. Verläuft diese Nachfristsetzung erfolglos, ist die Stadt zur Ersatzvornahme zu Lasten des Vorhabenträgers berechtigt. Diesbezüglich hinterlegt der Vorhabenträger entsprechende Sicherheiten spätestens zum Zeitpunkt der Beschlussfassung des Masterplans durch die Ratsversammlung.

d. Planungsziele

hier: Ökologisches Gesamtkonzept und Vorzeigequartier

  • Neu:Der Vorhabenträger wird ein ökologisches Vorzeigequartier erstellen. Dazu wird das im Städtebaulichen Vertrag als Anlage 5 benannte Gesamtkonzept im Benehmen mit der Stadt weiter vertieft und bauliche Umsetzungsmaßnahmen mit innovativem Charakter detailliert ausgearbeitet. Diese werden als „Bauverpflichtung“ planrechtlich eingeordnet.

  • Das im Städtebaulichen Vertrag bereits aufgeführte gewerkeübergreifende Gesamtkonzept wird dadurch u.a. die folgenden Elemente zusammenfassen und vernetzen:

 Regenwasserversickerung
 Stadtklima
 Begrünung im Quartier
 Dachbegrünung
 Energie und Effizienz
 Mobilität

e. Planungsziele:

hier: Baukultur - Qualität und Gestaltung; Gestaltungshandbuch

  • Die Stadt Leipzig und der Vorhabenträger sind sich einig, das eine hochwertige, lebendige und nutzerorientierte Gestaltung des Quartiers erfolgen soll, die dem Quartier einen besonderen Charakter gibt und eine für die Gestaltung der inneren Stadt angemessene Erscheinung gibt.

  • Neu:Dafür wird ein verbindliches und für den Vorhabenträger verpflichtendes Gestaltungshandbuch mit den folgenden Themen erstellt:

  1. Gestaltung von Gebäuden, Fassaden und Dachformen

  2. Bestimmung von Materialen, Farben und Erscheinungsformen

  3. Gestaltung der Blöcke für ein differenziertes Erscheinungsbild

  4. Hochwertiges Freiraumkonzept in der Grüngestaltung

  5. Hochwertige, angemessen Ausstattung der öffentlichen

    Freiflächen

  6. Entsprechende zukunftsweisende und wertige Spielplätze

  7. Integration des ökologischen Gesamtkonzeptes in die

    Gestaltung

  8. ökologische Wertigkeit und Vernetzung im Kontext mit der

    Baukultur.

f. Planungsziele:

hier: Baufeld 10 und 11 - experimentelles Wohnen

  • Neu: Der Vorhabenträger verpflichtet sich, Modelle zu genossenschaftlichen Bau-, Wohn- und Arbeitsformen nach Münchner oder Wiener Vorbild in den Baufeldern 10 und 11 federführend, aber in enger Zusammenarbeit mit dem Stadtplanungsamt zu prüfen.

g. Planungsziele:

hier: Einzelhandel und einzelhandelsnahe Dienstleistungen

  • Neu: Mit dem aktuellen Planungsstand 09/2018 wird der zusätzliche Bedarf an Einzelhandelsflächen und einzelhandelsnahen Dienstleistungen erkennbar. Dieser zusätzliche Bedarf ist für eine geordnete Quartiersentwicklung erforderlich, steht aber möglicherweise in Konkurrenz zu den räumlichen Annahmen des STEP Zentren, der zum Zeitpunkt seiner Beschlussfassung die aktuelle Entwicklung im Projektgebiet nicht hinreichend annehmen konnte. Deshalb werden Vorhabenträger und Stadt als Grundlage eine – ein Gutachten ersetzende - noch in Bearbeitung befindliche Stellungnahme des Stadtplanungsamtes für eine deutliche Erweiterung des Flächenansatzes für Teilflächen des Gebietes weiterarbeiten.

h. Fortführung der Öffentlichkeitsbeteiligung / integrierten informellen Bürgerbeteiligung

  • Die diesbezüglichen Leistungen des Vorhabenträgers aus dem Städtebaulichen Vertrag wurden erbracht und sind formell beendet.

  • Neu:Auf Wunsch des Vorhabenträgers soll die bisherige Öffentlichkeits- und Bürgerbeteiligung bestehend aus Bürgerforum und Nachbarschaftsforum fortgesetzt werden. Die genauen Rahmenbedingungen, Inhalte und Vorgehensweisen legen Stadt und Vorhabenträger gesondert fest.

  • Die Stadt wird nach Eröffnung des Bauleitplanverfahrens den Verfahrensschritt frühzeitige Bürgerbeteiligung durchführen.page4image2968547184

  1. Über die bisher erreichten Verhandlungsergebnisse hinaus wird die Stadtverwaltung beauftragt, sich im Rahmen der weiteren Verhandlungen dafür einzusetzen,

    1. dass bis zur Beschlussfassung des in Punkt 2 erwähnten „ausgestalteten Städtebaulichen Vertrags“ seitens der Vorhabenträgers keine unabänderlichen baulichen Veränderungen vorgenommen werden und etwaige bestehende Miet- oder Pachtverträge bis zu einer Entscheidung über diese Flächen befristet verlängert und gegebenenfalls ausgesprochene Kündigungen zurückgenommen werden.

    2. dass auf dem Baufeld 25 unter anderem, wie in den Bürgerforen besprochen ein Sportpark entsteht

    3. dass in Bezug auf die Bürgerbeteiligung vor endgültiger Festlegung der Rahmenbedingungen der Fachausschuss Stadtentwicklung und Bau eingebunden wird.

  2. Das Amt für Wirtschaftsförderung stellt sicher, dass auch §5 (8) des im Stadtrat beschlossenen städtebaulichen Vertrags mit der CG-Gruppe umgesetzt wird. In diesem heißt es: "Der Vorhabenträger strebt betrieblich angemessene Umsetzungslösungen für die heute im Gebiet vorhandenen Gewerbebetriebe an. Er wird die Stadt regelmäßig über diesbezügliche Verhandlungen informieren.“ Der Wirtschaftsausschuss wird über die Verhandlungen regelmäßig informiert.Darüber hinaus wirkt die Stadtverwaltung auf die Vorhabenträgerin ein, dass die betroffenen Unternehmen die Grundstücke bis zu einem tatsächlich notwendigen Baubeginn nutzen können.

  3. Das Kulturamt unterstützt das weitere Verfahren in Bezug auf die örtlichen Clubs mit dem Ziel der Erhaltung der Clubs.

 

Beschluss der Ratsversammlung vom 27. September 2018

Der Stadtrat hat der NEUFASSUNG des Antrages mehrheitlich gegen die Stimmen von CDU, AfD und Freibeuter (mit Ausnahme von Frau Gabelmann und Herrn Oberstadt zugestimmt.

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