Antrag vom 4. Mai 2023

Beschlussvorschlag:

Der Oberbürgermeister wird beauftragt, die Schaffung von Wohnraum durch eine beschleunigte ämter- und dezernatsübergreifende Zusammenarbeit bei der Planung und Genehmigung von Wohnungsbauvorhaben zu unterstützen. Hierzu ist ein*e Wohnungsbaukoordinator*in einzusetzen und mit den notwendigen Befugnissen zur zügigen Klärung ämter- und dezernatsübergreifender Konflikte auszustatten. Begleitende Maßnahmen zur Beschleunigung von Planungs- und Genehmigungsprozessen sind zu prüfen.

Begründung:

Bedingt durch deutlich anziehende Bauzinsen und -kosten drohen auch in Leipzig deutlich weniger Vorhaben für Sanierung und Neubau von Wohnraum geplant und umgesetzt zu werden. Bei gleichzeitig unvermindertem Bevölkerungszuzug droht sich dadurch die ohnehin angespannte Lage des Wohnungsmarkts weiter zu verschärfen. Wesentliche Stellschrauben zur Lösung, insbesondere zur finanziellen Stärkung des sozialen und kommunalen Wohnungsbaus sowie zur Vereinfachung von Vorgaben, liegen bei Bund und Freistaat. Unabhängig davon sollten bestehende Hemmnisse auf kommunaler Ebene soweit wie möglich abgebaut werden.

Auf der Grundlage des Wohnungspolitischen Konzepts hat die Stadt Leipzig in den letzten Jahren bereits umfangreich vorhandene Spielräume genutzt, um in erheblichem Umfang zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Dies wurde maßgeblich unterstützt durch die Verwaltung, die einen entsprechend deutlichen Zuwachs an Genehmigungsverfahren gemeistert hat.

Gleichwohl treten in Planungs- und Genehmigungsprozessen bei der Klärung dezernatsübergreifender Konflikte immer wieder Verzögerungen auf, deren zügige Klärung durch den hierfür zuständigen Oberbürgermeister nur unzureichend wahrgenommen wird. Auf dieser Ebene gibt es deutliches Optimierungspotential für eine zügigere Planung und Genehmigung von Wohnungsbauvorhaben.

Ein*e Wohnungsbaukoordinator*in, wie z.B. in Hamburg, Stuttgart oder Berlin vorhanden, kann bei Verfahrenshemmnissen als Ansprechperson für Investierende dienen und aktiv Abstimmungsprozesse zwischen den Ämtern und Dezernaten befördern. Diese Person ist mit notwendigen Befugnissen auszustatten, um ämter- und dezernatsübergreifende Konflikte im Sinne der Wohnraumschaffung klären zu können. Dazu zählen umfangreiche Informations- und Beteiligungsrechte sowie die Möglichkeit, Dienstwege abzukürzen und auf Basis von Kompromissvorschlägen zügig Entscheidungen auf höherer Ebene herbeiführen zu können.

Die Einrichtung und konkrete Umsetzung einer solchen Stelle ist im Bündnis für Wohnen zu diskutieren. Dabei ist auch die personelle Unterstützung, ggf. die Einrichtung eines zuarbeitenden Stabs, zu erörtern. Begleitend sind neben der digitalen Bauakte auch Optimierungen in den Prozessen wie z.B. Normzeiten und Richtlinien innerhalb der Genehmigungsverfahren zu prüfen. Ebenso ist in den Blick zu nehmen, ob weitere Zuständigkeiten, wie z.B. die Minderung des Überhangs von bereits genehmigten, aber nicht umgesetzten Bauvorhaben oder die Schaffung von Wohnraum für besondere Bedarfsgruppen (Housing First, Geflüchtete und Migration, u.a.) sinnvoll sind.

 

Verwaltungsstandpunkt

Alternativvorschlag

Der Oberbürgermeister wird gebeten, für Wohnungsbauvorhaben die ämter- und dezernatsübergreifende Zusammenarbeit sowie die Abstimmung mit Investor/-innen zu optimieren.

Begründung

Der Bedarf an Wohnraum – insbesondere im bezahlbaren Preissegment – hat in der wachsenden Stadt Leipzig zugenommen und wird weiter ansteigen. Mit der Fortschreibung des Wohnungspolitischen Konzepts, die momentan von der Stadt Leipzig erarbeitet wird, wird bis 2030 ein Bedarf von durchschnittlich 2.000 neuen Wohneinheiten (WE) pro Jahr prognostiziert. Die Stadt Leipzig schafft durch die Erteilung von Baugenehmigungen sowie die Aufstellung neuer Bebauungspläne vielerorts die Grundlage für die Umsetzung dieser Zielstellung.

2022 wurden in Leipzig 2.659 neue WE fertiggestellt (davon 2.336 Wohnungen im Neubau), während der Wert der Bauüberhänge – d.h., Wohnbauvorhaben, für die eine Baugenehmi-gung erteilt wurde, der Bau allerdings noch nicht fertiggestellt wurde –  auf 10.601 WE anstieg. 8.745 WE betreffen dabei Wohnungen in neuen Wohngebäuden. Bei 34% dieser Wohnungen wurde bislang noch nicht mit dem Bau begonnen. Darüber hinaus werden derzeit durch die Aufstellung neuer Bebauungspläne Wohnbauflächen für ca. 9.000 WE planungsrechtlich vorbereitet und damit für den Wohnungsbau aktiviert.

Darüber hinaus besteht weiterer Bedarf Planungs- und Genehmigungsverfahren umzu-setzen, um die Schaffung neuen Wohnraums sicherzustellen. Die Komplexität der Verfahren hat mit den Anforderungen an eine nachhaltig wachsende, gemeinwohlorientierte Stadt stetig zugenommen. Bei der Umsetzung von Bauvorhaben sind vielfältige städtische Ziele und Prämissen sowie fachrechtliche Aspekte zu berücksichtigen und zwischen den beteiligten Ämtern abzustimmen. Daraus resultiert ein komplexer Rechtsrahmen, dessen sorgfältige Prüfung bei Bauleitplanungs- und Baugenehmigungsverfahren für die Kommune   verpflichtend ist, um die Rechtssicherheit der Verfahren zu gewährleisten. Dies soll trans-parent, effizient und im Dialog zwischen den zuständigen Akteuren umgesetzt werden. Darüber hinaus können auch Vorhabenträger zur Beschleunigung von Planungsprozessen beitragen, indem zur Genehmigung notwendige Unterlagen termingerecht, vollständig und mit der notwendigen Qualität bereitgestellt werden.

Um die Koordination der verwaltungsinternen Zusammenarbeit sowie die frühzeitige Kom-munikation mit Wohnungsbauinvestoren zu verbessern, wird beabsichtigt, für Wohnungs-bauvorhaben mit mindestens 50 Wohneinheiten bzw. einer hohen städtebaulichen oder wohnungspolitischen Bedeutung eine Wohnungsbaukonferenz mit Wohnungsbau-koordinator/-in innerhalb der Verwaltung einzurichten. Damit soll ein verwaltungsinterner Prozess etabliert werden, um bestehende Planungs- und Genehmigungsverfahren zu optimieren und den frühzeitigen Dialog mit Wohnungsbauinvestoren sowie zwischen den Fachämtern zu stärken. Damit sollen in Planungsverfahren effizient lösungsorientierte und abgewogene Entscheidungen getroffen und umgesetzt werden.

Projektbezogene rechtliche und fachliche Kriterien sollen frühzeitig mit Vorhabenträgern und zwischen den zuständigen Fachämtern und Dezernaten abgestimmt werden. In regel-mäßigen Abstimmungsrunden sollen Zielkonflikte offengelegt und effizient und lösungs-orientiert geklärt werden, um komplexe Planungs- und Genehmigungsverfahren für Wohnungsbauvorhaben stringent und transparent – im Sinne einer integrierten Stadt-entwicklung – umsetzen zu können. Durch ein Berichtswesen werden Aufgaben und Entscheidungen fest- und nachgehalten. Dabei werden der neueinzurichtenden Koordinierungsstelle keine Entscheidungsbefugnisse eingeräumt; die fachrechtlichen Zuständigkeiten und Entscheidungskompetenzen der Ämter bleiben unberührt. Im Falle von Dissensen, die nicht in der etablierten Verfahrenskonferenz oder durch die Wohnungsbau-konferenz geklärt werden können, werden Entscheidungen durch eine Clearingstelle auf Ebene der zuständigen Bürgermeister (Eskalationsstufe 1) bzw. des Oberbürgermeisters (Eskalationsstufe 2) getroffen.

Mit der Wohnungsbaukonferenz soll ein abgestimmter Verfahrensprozess etabliert werden, um die Entscheidungen der beteiligten Ämter zu koordinieren und mit den Vorhabenträgern abzustimmen. Sofern Unterlagen eingereicht werden, die mit den Festlegungen aus der Wohnungsbaukonferenz übereinstimmen, soll daraus eine Beschleunigung von Planungs- und Genehmigungsprozessen resultieren.

Realisierungs- / Zeithorizont (entfällt bei Ablehnung des Antrags)

Erarbeitung einer Entscheidungsvorlage mit Verfahrensvorschlag für die DB OBM mit Koordinierungsstelle im 3. Quartal 2023

Konstituierung der Wohnungsbaukonferenz und Umsetzung des Prozesses im 4. Quartal 2023

Evaluierung der Wohnungsbaukonferenz nach 3 Jahren.

 

Neufassung des Antrages vom 04.10.2023

Der Oberbürgermeister wird gebeten, für Wohnungsbauvorhaben die ämter- und dezernatsübergreifende Zusammenarbeit sowie die Abstimmung mit Investor*innen zu optimieren. Hierzu ist eine Koordinierungsstelle (Wohnungsbaukoordinator*in) einzurichten.

Begründung:

Die Neufassung nimmt den VSP auf und stimmt dem darin beschriebenen koordinierten Abstimmungsprozesses grundsätzlich zu. Die nunmehr bereits auch durch den OBM angekündigte Wohnungsbaukoordinator*in wird im Sinne des VSP ergänzt, um dem Grundanliegen des Antrags zu entsprechen.

 

Beschluss der Ratsversammlung am 18. Oktober 2023

Der Antrag wurde mehrheitlich vom Stadtrat mit 33-25-2 wie folgt geändert angenommen.

Der Oberbürgermeister wird gebeten, für Wohnungsbauvorhaben die ämter- und dezernatsübergreifende Zusammenarbeit sowie die Abstimmung mit Investor*innen zu optimieren. Hierzu ist eine Koordinierungsstelle (Wohnungsbaukoordinator*in) im Geschäftsbereich des Oberbürgermeisters einzurichten.

 

Beschluss des Oberbürgermeisters vom 11.03.2024: Wohnungsbaukonferenz und Wohnungsbaukoordinator/-in

Der Oberbürgermeister beschließt die Einführung einer Wohnungsbaukonferenz als verwaltungsinterne Steuerungsgruppe zur transparenten und verlässlichen Vorklärung der Rahmenbedingungen von Planungs- und Genehmigungsvorhaben für Wohnbauprojekte. Zudem wird die Stelle eines/-r Wohnungsbaukoordinators/-in zur Steuerung der Wohnungsbaukonferenz und als Ansprechpart-ner/-in für Vorhabenträger von Wohnungsbauprojekten eingerichtet.

Begründung:

Mit dem Wohnungspolitischen Konzept – Fortschreibung 2023 (VII-DS-09202, im Verfahren) hat die Stadt Leipzig den steigenden Bedarf nach (bezahlbarem) Wohnraum sowie die zunehmende Anspannung des Wohnungsmarktes dargestellt. Bis 2030 wird darin das Ziel festgelegt, durchschnittlich 2.000 Wohneinheiten pro Jahr durch Neubau zu schaffen sowie die Sanierung des Wohnungsbestandes und die Reaktivierung verbliebener Wohnungsleerstände deutlich auszuweiten.

Bei der Umsetzung von Wohnungsbauvorhaben wird deutlich, dass die Anforderungen an Bauvorhaben in einer nachhaltig wachsenden, gemeinwohlorientierten Stadt stetig zunehmen. Damit geht eine steigende Komplexität der Verfahren und des Rechtsrahmens einher, dessen sorgfältige Prüfung bei Bauleitplanungs- und Baugenehmigungsverfahren für die Kommune verpflichtend ist, um die Rechtssicherheit der Verfahren zu gewährleisten. So müssen unterschiedliche städtische Zielstellungen und Fachlichkeiten innerhalb der Verwaltung und mit Vorhabenträgern abgestimmt werden. Dabei werden zunehmend Zielkonflikte deutlich, deren Klärung oder Abwägung zu zeitlichen Verzögerungen und Kostensteigerungen führen oder die Anpassung bereits geleisteter Planungsschritte erfordern kann.

Durch die Wohnungsbaukoordination, als Stabsstelle der Amtsleitung des Amtes für Wohnungsbau und Stadterneuerung, soll die ämterübergreifende Abstimmung in der Verwaltung sowie die Zusammenarbeit mit Vorhabenträgern auf eine neue Qualität gehoben werden. Um die dafür erforderliche Vernetzung ergebnisorientiert zu gestalten, ist eine Kommunikation mit der Leitungsebene der entsprechenden Ämter, Unternehmen und Institutionen erforderlich. Die Kompetenzen der Wohnungsbaukoordination erfordern eine effektive und effiziente Wahrnehmung der Informations- und Beteiligungsrechte sowie das Moderieren und zügige Herbeiführen projektbezogener Planungsentscheidungen.

Um die Koordination der verwaltungsinternen Zusammenarbeit sowie die frühzeitige Kommunikation mit Wohnungsbauinvestoren zu verbessern, soll für Wohnungsbauvorhaben mit mindestens 50 Wohneinheiten bzw. einer hohen städtebaulichen oder wohnungspolitischen Bedeutung[1] eine Wohnungsbaukonferenz mit Wohnungsbaukoordinator/-in innerhalb der Verwaltung eingerichtet werden. Damit soll im Wohnungsbau ein neuartiger, transparenter und effizienter Prozess zur ämter- und dezernatsübergreifenden Steuerung von Wohnungsbauvorhaben etabliert werden. Dieser soll der funktionierenden und eingespielten Linienstruktur – mit klar abgegrenzten Zuständigkeiten und Verantwortlichkeiten – vorgeschaltet werden und – im Sinne einer Matrixstruktur – vielfältige städtische Zielstellungen sowie die wirtschaftliche Realisierbarkeit von Bauvorhaben in einer „Phase 0“ berücksichtigen.

Dabei werden projektbezogene Planungsprämissen frühzeitig mit allen beteiligten Akteuren und zuständigen Dezernaten und Fachämtern miteinander abgewogen sowie Festlegungen getroffen und dokumentiert. Damit sollen frühzeitig und transparent Entscheidungen für den Verwaltungsprozess mit den Investierenden und innerhalb der Verwaltung herbeigeführt werden. Sofern durch die Vorhabenträger alle zur Genehmigung notwendigen Unterlagen termingerecht, vollständig und mit der notwendigen Qualität bereitgestellt werden, kann die neue Organisationsstruktur zur Optimierung und Beschleunigung von Planungsprozessen beitragen. Die neueinzurichtenden Prozesse und Strukturen werden wie folgt beschrieben:

Wohnungsbaukonferenz

Zielstellung:

• Ausgangspunkt für verbindliches, verlässliches und transparentes Verfahren einer modernen und antragsstellerfreundlichen Verwaltung
• Aufzeigen eines Weges durch die Verwaltung und zum effizienten Durchlaufen komplexer Planungs- und Genehmigungsverfahren für Vorhabenträger
• Verbesserung der projektbezogenen Zusammenarbeit zwischen Verwaltung und  Wohnungswirtschaft auf Augenhöhe

Organisatorische Struktur:

• Verwaltungsinternes, ämter- und dezernatsübergreifendes Abstimmungsgremium; für Vorhabenträger nicht personalisiert (interne Projektstruktur)
• Monatliche Sitzungen, unter Teilnahme der Amtsleiter/-innen sowie, projektbezogen, weiterer Vertreter/-innen folgender Ämter:            
  • Dezernat Stadtentwicklung und Bau:  Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung (AWS) (Federführung),  Stadtplanungsamt (SPA),  Amt für Bauordnung und Denkmalpflege (ABD), Verkehrs- und Tiefbauamt (VTA)
  • Dezernat Umwelt, Klima, Ordnung und Sport: Branddirektion (BD), Amt für Umweltschutz (AfU), Amt für Stadtgrün und Gewässer (ASG)
  • Dezernat Finanzen: Stadtkämmerei (SK)
• Möglichkeit der themenbezogenen Einladung von Vertreter/-innen der Dezernate sowie weiterer Ämter und Referate sowie kommunaler Unternehmen (z.B. Versorgungsunternehmen der L-Gruppe)
• Im Falle von Dissensen, die nicht in der etablierten Verfahrenskonferenz oder durch die Wohnungsbaukonferenz geklärt werden können, werden Entscheidungen durch eine Clearingstelle auf Ebene der zuständigen Bürgermeister (Eskalationsstufe 1) bzw. des Oberbürgermeisters (Eskalationsstufe 2) getroffen.
• Schnittstellen zu bestehenden Verwaltungsprozessen (z.B. Bauleitplanungs-verfahren, Bauberatung 2 oder Verfahrenskonferenz) werden klar festgelegt, um Doppelstrukturen in der Verwaltung zu vermeiden.

Aufgaben:

• Informationsaustausch und frühzeitige Vorstellung neuer Projekte durch Vorhabenträger
• Einbringung städtischer Ziele in die Vorbereitung von Planungs- und Genehmigungsprozessen, unter der Maßgabe der rechtlichen Rahmenbedingungen, bei gleichzeitiger Anwendung der sachlich möglichen Ermessensspielräume
• Gemeinsame Festlegung und Kommunikation projektbezogener rechtlicher und fachlicher Genehmigungskriterien und Planungsschritte, auf Grundlage des dezernats- und ämterübergreifenden Abstimmungs- und rechtlichen Klärungsprozesses
• Regelmäßiger Austausch über Stand von Projekten und Meldung von Problemen bei der Umsetzung
• Auslösung der Eskalationsstufen bis zum Oberbürgermeister beim Aufkommen von Zielkonflikten, die nicht innerhalb der Wohnungsbaukonferenz gelöst werden können

Wohnungsbaukoordinator/-in

Zielstellung:

• Koordination der ämterübergreifenden Zusammenarbeit und des Herbeiführens projektbezogener Entscheidungen zum Ausräumen, bestenfalls zur frühzeitigen Vermeidung von Hemmnissen und Zielkonflikten
• Einrichtung eines/-r zentraler Ansprechpartner/-in für privatwirtschaftliche, genossenschaftliche und kommunale Vorhabenträger

Organisatorische Struktur:

• Stabstelle der Amtsleitung des Amtes für Wohnungsbau und Stadterneuerung
• Koordinierungsstelle werden keine Entscheidungsbefugnisse eingeräumt; die fachrechtlichen Zuständigkeiten und Entscheidungskompetenzen der Ämter bleiben unberührt. Im begründeten Einzelfall ist die Übergabe von Inhalten der Ämter zur Vertretung in der Verfahrenskonferenz (z. B. zur Fristwahrung) möglich.
• Beteiligte Ämter haben gegenüber der Wohnungsbaukonferenz und der Koordinationsstelle eine Informations- und Mitwirkungspflicht.

Aufgaben:

• Konzeptionelle Entwicklung, Einführung und Umsetzung der Wohnungsbaukonferenz, unter Berücksichtigung aller zum Vorhaben erforderlichen Verfahrensschritte, Gremienbefassungen (z.B. Gestaltungswettbewerbe oder Gestaltungsforum) und Rahmenbedingungen
• Dokumentation der einzelfallbezogenen Festlegungen und Maßgaben der Wohnungsbaukonferenz (Beratungsprotokoll)
• Kontrolle und Mitwirkung bei der Umsetzung von Wohnungsbauprojekten, auf Grundlage der Festlegungen der Wohnungsbaukonferenz (z.B. Meilensteine und Termine)
• Wahrnehmung der Funktion als erste/-r Ansprechpartner/-in und Verwaltungslotse für die Vorhabenträger
• Auslösung der Eskalationsstufen bis zum Oberbürgermeister beim Aufkommen von Zielkonflikten, die nicht innerhalb der Wohnungsbaukonferenz gelöst werden können sowie Vorstellung der Eskalationsfälle in Dienstberatungen der zuständigen Bürgermeister oder des Oberbürgermeisters,
• Berichterstattung und Auswertungen gegenüber den Leitungen der beteiligten Fachämter und Dezernate, dem Oberbürgermeister und dem Stadtrat sowie Bearbeitung von Anfragen und Beschwerden aus dem politischen Raum und aus der Bürgerschaft
• Evaluierung und Weiterentwicklung des Verfahrens, unter Berücksichtigung sich verändernder Rahmenbedingungen (z.B. Gesetzesänderungen oder veränderte Akteurskonstellationen)
• Mitwirkung an Stellungnahmen oder Beschlussvorlagen zur Weiterentwicklung von Gesetzgebungen oder allgemeingültigen Planungskriterien und -prämissen, in Abstimmung mit den federführenden Fachämtern.

Realisierungs- / Zeithorizont

Besetzung der Stelle Wohnungsbaukoordinator/-in und Konstituierung der Wohnungsbaukonferenz im 2. Quartal 2024, Evaluierung der Wohnungsbaukonferenz nach 3 Jahren.

Finanzielle Auswirkungen

Finanziellen Auswirkungen ergeben sich aus den Personalkosten für eine unbefristete, EG 13 dotierte Stelle. Diese werden 2024 mit 97.609 € bemessen. Für die Folgejahre sind Tarifsteigerungen voraussichtlich mit einzuplanen.

Auswirkungen auf den Stellenplan

Keine. Die neuzuschaffende Stelle des/-r Wohnungsbaukoordinators/-in wurde mit dem Stellenpool von Dezernat VI bereits im Stellenplan berücksichtigt.