Verwaltungsstandpunkt

Beschlussvorschlag:

1. Der Oberbürgermeister wird beauftragt, bis Jahresende 2020 einen detaillierten Sachstandsbericht über die bereits laufenden oder in Vorbereitung befindlichen Aktivitäten der Stadtverwaltung vorzulegen. Darin sind im Ergebnis von planerischen Überlegungen geeignete konkrete Handlungsempfehlungen zur künftigen Steuerung der städtischen Interessen im betroffenen Gebiet zu benennen und zu erläutern.
   Strategische Ziele
2. Erst mit dem Sachstandsbericht, der als Alternative vorgeschlagen wird, werden Handlungsempfehlungen für das Gebiet entwickelt, die sich an den strategischen Zielen orientieren werden.

1. Begründung

Bei dem Antragsgegenstand handelt es sich um ein in seiner gegenwärtigen Nutzung heterogenes Gebiet mit unterschiedlichen Entwicklungspotenzialen in seinen einzelnen Teilbereichen. Dem antragsgemäßen Ansinnen einer geordneten wie strategisch gesteuerten städtebaulichen Entwicklung zur Umsetzung der städtischen Interessenlagen wird allgemein zugestimmt.

Gegenwärtig finden punktuelle Maßnahmen der Stadtverwaltung statt oder werden vorbereitet, mit denen die Umsetzung der Entwicklungspotenziale befördert und unterstützt wird. Das Gebiet steht in enger räumlicher Verflechtung mit dem Projekt des „Parkbogen Ost“ und ist im neuen Antrag für das Bundesprogramm „Nationale Projekte des Städtebaus“ enthalten. Ein Neuantrag für zusätzliche Fördermittel, mit denen die weitere Realisierung des Parkbogen Ost ermöglicht werden soll, wurde in der ersten Phase bestätigt. Über die Umsetzung des Projektes sind wichtige Impulse für die einzelnen Quartiere zu erwarten.

Das Stadtteilentwicklungskonzept Leipziger Osten als bestätigte Handlungsgrundlage für das Verwaltungshandeln, u.a. im Gebiet des Antragsgegenstandes, wird gegenwärtig fortgeschrieben. In diesem Zuge können die begonnenen Planungen und Aktivitäten überprüft und einer geordneten Entwicklung unterzogen werden.

Um darüber hinaus zeitnah eine Übersicht der verschiedenen Aktivitäten der Stadtverwaltung nachvollziehbar und anschaulich vorzulegen zu können, soll ein gesonderter Sachstandsbericht einschließlich Handlungsempfehlungen für das Gebiet des Antragsgegenstandes erstellt werden. Die Ergebnisse sollen dem Stadtrat bis zum Jahresende 2020 vorliegen.

Die im Antrag formulierten Beschlussvorschläge

Herbeiführung eines Aufstellungsbeschlusses für das Gesamtgebiet
Durchführung von vorbereitenden Untersuchungen nach §§ 165 BauGB mit dem Ziel einer Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme
Erlass einer Vorkaufsrechtsatzung und Veränderungssperre
werden zunächst hinsichtlich ihres bauplanungsrechtlichen Sachstandes wie folgt beurteilt:

Im betroffenen Gesamtgebiet wurden in der Vergangenheit bereits eine Reihe von Bebauungsplanverfahren eingeleitet, die sich im laufenden Bearbeitungsprozess befinden oder aufgrund zwischenzeitlicher Entwicklungen ruhen.

Bereich östlich Lagerhofstraße/östlich Brandenburger Straße/nördlich Rosa-Luxemburg-Straße

Im Jahr 2016 stellten die Eigentümer der Mecklenburger Straße/Ecke Rosa-Luxemburg-Straße ein Baugesuch für eine Lagerhalle mit einer zentrenrelevanten Einzelhandels­nutzung im Erdgeschoss. Das Vorhaben lag im unbeplanten Innenbereich mit der Charakteristik eines Gewerbegebietes. Hier wären bauplanungsrechtlich vielfältige und auch großflächige Einzelhandelsnutzungen zulässig gewesen. Dies stand aber im Widerspruch zu den stadtentwicklungs­politischen Zielstellungen zum Erhalt und zur Entwicklung der festgelegten zentralen Versorgungsbereiche: hier dem Versorgungsbereich „Eisenbahnstraße – Mitte“ (siehe auch Stadtentwicklungsplan Zentren). Aus diesem Grund wurde der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 442 "Rosa-Luxemburg-Straße/Brandenburger Straße - Nutzungsarten gefasst. Damit sollten verbindliche Festsetzungen zur Steuerung des Einzelhandels umgesetzt werden. Im Laufe der Bauantragstellung hatten die Vorhabenträger bereits entsprechend reagiert und ihr Vorhaben angepasst. Die Errichtung der Selfstore-Lagerhalle mit Einzelhandel ist mittlerweile realisiert. Da derzeit keine weiteren Aktivitäten anderer Eigentümer bekannt sind, wird das Bauleitplanverfahren vorerst nicht weitergeführt und ruht zurzeit.

Bereich nördlich Mariannenstraße/Schulze-Delitzsch-Straße

In diesem Teilgebiet wurde im Jahr 2010 das Bebauungsplanverfahren Nr. 374 „Stadtteilpark Volkmarsdorf und Umgebung“ eingeleitet. Das Planverfahren ruht seit 2012. Im selben Jahr wurde die Fläche von Bahnbetriebszwecken freigestellt. Damit fielen die Flächen vollständig in die kommunale Planungshoheit. Das bedeutete jedoch nicht, dass die durch den eisenbahnrechtlichen Planfeststellungsbeschluss für den City-Tunnel Leipzig im Jahr 2011 erfolgte Festsetzung der naturschutzrechtlichen Ausgleichsmaßnahmen auf diesen Flächen rechtsunwirksam wurde. Die Fläche darf im Rahmen eines Bebauungsplanverfahrens deshalb nur insoweit beplant werden, als dass die Planung inhaltlich keinen Konflikt mit den Inhalten des Planfeststellungsbeschlusses – hier eine Kompensationsfläche in Form eines Stadtwaldes – auslöst. Die Zweckbestimmung des Planfeststellungsbeschlusses muss unangetastet bleiben. Eine Weiterführung des Planverfahrens mit Zielsetzung Stadtteilpark inkl. Spiel- und Aufenthaltsfunktionen (Antrag VII-A-00229) steht den Inhalten des Planfeststellungsbeschlusses teilweise entgegen und würde eine Änderung des Planfeststellungsbeschlusses in den betroffenen Teilen voraussetzen.

Bereich Hermann-Liebmann-Straße Richtung Adenauerallee (ab Kreuzungsbereich Schulze-Delitzsch-Straße) sowie Kohlweg Richtung Adenauerallee (ab Brückenzugang)

Für diese Bereiche existiert seit 2000 der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 128 „Nordtangente Schönefeld“. Anhand seiner Festsetzungen werden die verkehrlichen Erschließungsbereiche planungsrechtlich geregelt.

Bereich nördlich Schulze-Delitzsch-Straße und östlich Hermann-Liebmann-Straße

Es wird verwaltungsseitig derzeit geprüft, ob für diesen Bereich in Kürze ein Bebauungsplanverfahren eingeleitet werden soll, um die Erhaltung der zentralen Versorgungsbereiche im Stadtteil gemäß Stadtentwicklungsplan Zentren sicherzustellen und einer gegenläufigen Entwicklung vorzubeugen.

Bereich Torgauer Platz und nördlich bis zur Bahntrasse

In diesem Gebiet wird das Planungsrecht bislang über den Vorhaben- und Erschließungsplan Nr. 56 „Büropark Torgauer Straße 37-43“ geregelt. Aktuell wird eine Vorlage für die Aufstellung des künftigen Bebauungsplans Nr. 458 „Torgauer Platz“ vorbereitet. Die Zielstellung des Verfahrens besteht darin, Planungsrecht für die Realisierung eines modernen Schulcampus mit einer 5-zügigen Grundschule und einer 4-zügigen Oberschule zu erlangen. Mit der Planung wird dazu beigetragen, die mittelfristig notwendigen Kapazitäten an Schulinfrastruktur im Leipziger Osten bereitzustellen.

Parallel dazu soll der rechtskräftige VE-Plan Nr. 56 aufgehoben werden.

Bei vorbereitenden Untersuchungen gem. §§ 165 ff. BauGB wird die Anwendung des Planungsinstruments einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme geprüft. Allgemein bestehen für die Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme planungsrechtliche Voraussetzungen, deren Erfüllung entsprechender Nachweise bedarf. Mit einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme geht u.a. eine enteignungsrechtliche Vorwirkung einher. Dabei unterliegt die Entwicklungsmaßnahme als Eingriff der öffentlichen Hand in verfassungsmäßig geschützte Rechte dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz. D.h. sie kann daher nur zur Anwendung kommen, wenn nicht ein milderes Mittel zur Verfügung steht, welches den Einzelnen weniger belastet, um das angestrebte Ziel zu verwirklichen.
Nach § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 ist vor allem auch zu prüfen, ob die mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme angestrebten Ziele und Zwecke nicht durch Bauleitplanung und Erschließung, städtebauliche Verträge nach § 11 BauGB oder im Wege des freihändigen Grunderwerbs zum entwicklungsunbeeinflussten Wert erreicht werden können. Für die genannten Möglichkeiten laufen seitens der Stadtverwaltung bereits verschiedene Aktivitäten.

Ein Nachweis etwa, dass jahrelange Verhandlungen mit den jeweiligen Eigentümern erfolglos verliefen, um bestimmte Ziele durchzusetzen, kann gegenwärtig nicht erbracht werden. Insofern liegen die Voraussetzungen zur Prüfung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme bzw. darauf abzielender vorbereitender Untersuchungen nach §§ 165 BauGB derzeit nicht vor.

Unabhängig davon sollten die Zielsetzungen der vor mehreren Jahren eingeleiteten Bebauungsplanverfahren planerisch hinterfragt und ggf. korrigiert werden. Diesem Ansinnen soll im Rahmen der Erarbeitung des Berichtes ebenfalls nachgekommen werden.

Für den unter 1. genannten Bereich Torgauer Platz und nördlich bis zur Bahntrasse wurde eine Beschlussvorlage zur Satzung über ein besonderes Vorkaufsrecht vorbereitet. Sie soll in Kürze im Stadtrat behandelt werden. Die Satzung soll dazu dienen, bei einer Flächenveräußerung das Vorkaufsrecht ausüben und diese erwerben zu können, um die Umsetzung städtischer Ziele zu sichern.

Für die weiteren Teilbereiche wird unter Verweis auf die Ausführungen unter 2. vorgeschlagen, zunächst ein differenziertes Bild über die künftigen Planungsziele zu erarbeiten und im vorzulegenden Bericht darzustellen. Dabei wird der Bereich östlich Lagerhofstraße/östlich Brandenburger Straße/nördlich Rosa-Luxemburg-Straße als größte und letzte zusammenhängende zentrumsnahe Bahnbrache in der Stadt Leipzig besonders hinsichtlich von Erwerbssicherungsmaßnahmen zu berücksichtigen sein, auch um das INSEK-Ziel nachhaltig wachsende Stadt umzusetzen.

Abgesehen vom Vorkaufsrecht in Gebieten, in denen ein Bebauungsplanverfahren eingeleitet wurde, wäre die Ausübung eines Vorkaufsrechtes nur dann zulässig, wenn die Stadt nachweislich städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht. Dieser Zustand ist nach Rechtsprechung des BVerwG zwar weit auszulegen, schließt aber gleichwohl die rein vorsorgliche Bodenbevorratung ohne eine Planungsvorstellung aus. Eine Satzung wäre deshalb unzulässig, wenn es eines gemeindlichen Grunderwerbs an den einbezogenen Flächen nicht bedarf, um die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung in ihrer Umsetzung zumindest zu erleichtern.

Es wird deshalb vorgeschlagen, über die Notwendigkeit von Satzungen über besonderes Vorkaufsrecht nach § 25 BauGB bzw. in der Folge über Veränderungssperren gem. § 16 BauGB dann zu entscheiden, wenn der Sachstandsbericht mit Planungszielen und Handlungsempfehlungen vorgelegt wurde.

2. Realisierungs- / Zeithorizont

Die weitere Vorgehensweise wird wie folgt vorgeschlagen:

Die Stadtverwaltung wird unter Federführung des Stadtplanungsamtes und des Amtes für Wohnungsbau und Stadterneuerung einen Bericht inkl. einer Variantenbildung für die künftige Entwicklung des Gebietes bis Jahresende 2020 vorlegen. Die Inhalte werden eng auf die Zielstellungen des Integrierten Stadtentwicklungskonzeptes, die Planungen zum Parkbogen Ost sowie auf die laufende Fortschreibung des Stadtentwicklungskonzeptes Leipziger Osten abgestimmt sein.

Beschluss der Ratsversammlung am 13. Oktober 2021

Der Antrag wurde im Sinne der Neufassung mehrheitlich vom Stadtrat beschlossen.

Zwischenbericht zum Stand der Umsetzung 02.08.2022

Die Stadtverwaltung wurde mit Beschluss der Ratsversammlung (VII-A-01267-NF-04) vom 13.10.2021 beauftragt, für das Gebiet Lagerhofstraße, Brandenburger Straße, Rosa-Luxemburg-Straße, Schulze-Delitzsch-Straße, Hermann-Liebmann-Straße, Mariannenstraße, Bennigsenstraße und Torgauer Straße einen Aufstellungsbeschluss für einen oder mehrere Bebauungspläne herbeizuführen.

Das in den Anträgen benannte Gebiet zwischen Brandenburger Straße im Westen und Torgauer Straße im Osten umfasst eine räumliche Größe, für die eine einzige und allgemeingültige Beurteilung weder zielführend noch möglich wäre.

Der nachgefragte Bereich soll zur Prüfung und ggf. zur Erstellung notwendiger Bebauungspläne in Teilgebiete unterteilt und differenziert werden.

Die Verwaltung beschäftigt sich derzeit mit der Erarbeitung eines Aufstellungsbeschlusses, welcher in Bezug auf die städtebauliche Grobzielstellung die umliegenden Planungen (Stadtteilpark Volkmarsdorf, Parkbogen Ost etc.) und deren Vernetzung einzelner Gebiete und insbesondere der zu schaffenden Freiräume in den Quartieren durch den Parkbogen Ost als vernetzendes Element beinhalten soll.

Ob in dem Zusammenhang die geforderte Arealentwicklung als städtebauliche Entwicklungsmaßnahme (§ 165 BauGB ff.) sowie die Notwendigkeit zur Aufstellung einer besonderen Vorkaufsrechtsatzung (§ 25 BauGB) und der Beschluss einer Veränderungssperre (§ 14 i.V.m. § 16 BauGB) besteht, befindet sich ebenso in Prüfung.