Antrag: Stadtwerk(statt)Wohnungsleerstand - gemeinsam Potentiale für Freiräume und bezahlbaren Wohnraum heben
Antrag vom 1. Oktober 2020
Beschlussvorschlag:
Der Oberbürgermeister wird beauftragt, bestehende Leerstandspotentiale zu heben und auf den Erhalt und die Schaffung sozialer, kultureller und kleingewerblicher Freiräume und zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums und Gewerbe hinzuwirken. Hierzu wird
- die LWB beauftragt, eine Vorbildwirkung für den Immobilienmarkt einzunehmen und verstärkt einfache Instandsetzungen und Modernisierungen vorrangig in Gebieten mit geringem Anteil an KdU-Haushalten und überdurchschnittlich hohen Mieten umzusetzen, um damit KdU-fähigen Wohnraum zu schaffen. Eigenleistungen von Mieter*innen sind grundsätzlich zu ermöglichen,
- bis zum Ende des I. Quartals 2021 eine Stadtwerkstatt durchgeführt, bei der insbesondere folgende Punkte zu berücksichtigen sind:
- Inwertsetzung von vorhandenen Flächenreserven insbesondere von Mehrfamilienhäusern für Mischnutzungen von sozialen, kulturellen und kleingewerblichen Nutzungen,
- Unterstützung von Projekten für Kultur, Soziales und Kleingewerbe bei der Suche nach geeigneten Räumlichkeiten,
- Beratung und Begleitung von Eigentümern nicht genutzter Immobilien hinsichtlich der Bereitstellung von Räumlichkeiten für soziale, kulturelle oder kleingewerbliche Projekte,
- Beratung und Begleitung von Eigentümern, um Instandhaltungen und -setzungen sowie Modernisierungen durchzuführen,
- Möglichkeiten der Bereitstellung von Fördermitteln im Rahmen der Programme Soziale Stadt und Stadtumbau, um Instandsetzungen und Modernisierungen für soziale, kulturelle und kleingewerbliche Nutzungen zu unterstützen.
Auf Grundlage der Ergebnisse der Stadtwerkstatt ist bis zum III. Quartal 2021 eine Umsetzungskonzeption vorzulegen.
Der Stadtrat wird fortlaufend über die Umsetzung unterrichtet.
Begründung:
Der Leerstand von geschätzt 12.000 Wohnungen zeigt zudem ein erhebliches Potential auf, um dem angespannten Immobilienmarkt entgegenzuwirken. Die Wohnungsmarktentwicklung der letzten Jahre zeigt, dass Leerstand insbesondere durch die Schaffung von Wohnraum im hochpreisigen Segment geschaffen wird, es jedoch zunehmend ein Mangel an niedrigpreisigem Wohnraum, insbesondere im Bereich der KdU-fähigen Mieten zu verzeichnen ist. Einen entsprechenden Zustand der Immobilien vorausgesetzt, sind einfache Instandsetzungen und Modernisierungen geeignet, Leerstandspotentiale zu heben und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.
Ein wesentlicher Beitrag zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums im niedrigpreisigen Segment sind einfache Instandsetzungen und Modernisierungen. Dabei können auch durch die LWB erhebliche Leerstandspotentiale von 4 % stadtweit und stadtteilspezifisch bis zu 12,5 % in Südvorstadt und Connewitz gehoben werden. Die bisherigen Ansätze der LWB in diesem Bereich konzentrieren sich auf die Großwohnsiedlungen. Beispiele wie die LWB-Objekte Brandvorwerkstraße, Hardenbergstraße oder Gerberstraße zeigen, dass mit einfachen Instandsetzungen und Sanierungen anstelle der letztlich verfolgten höherwertigeren Sanierung auch in Lagen mit höheren Mietniveau durchaus Mietsätze im KdU-Bereich realisierbar gewesen wären. Indem die LWB ausgehend von den bisherigen Ansätzen stärker als bisher in ihrem Bestand auf einfache Instandsetzungen und Modernisierungen setzt, kann sie dazu beitragen, das hoch nachgefragte Segment an Wohnungen in Höhe der Kosten der Unterkunft zu bedienen. Um dem Ziel sozialer Vielfalt in den Quartieren zu entsprechen, ist darauf zu achten, dass Instandsetzungen und Modernisierungen insbesondere in den Gebieten vorgenommen werden, wo ein geringer Anteil an KdU-Haushalten und überdurchschnittlich hohen Mieten festgestellt werden kann. Da sich Eigenleistungen von Mieter*innen kostenmindernd auswirken, sind diese grundsätzlich zu ermöglichen.
Die Vielfalt kultureller, sozialer und kleingewerblicher Freiräume trägt maßgeblich zur Lebensqualität und Attraktivität Leipzigs bei. Projekte, die Räume für Veranstaltungen, Austausch, Kultur und Stadtteilarbeit, z.T. in Kombination mit niedrigschwelligen gastronomischen Angeboten und Wohnen bieten, sind in den letzten Jahren in vielen Stadtteilen entstanden und leisten einen wesentlichen Beitrag zur Stadtteilkultur. Es ist gerade die Formenvielfalt, Nutzungsmischung, zeitliche Begrenzung und nicht gewinnorientierte Arbeitsweise, mit denen diese Projekte eine besondere Ausstrahlung in den Stadtteilen entfalten. Eine wesentliche Voraussetzung für ihr Entstehen waren vergleichsweise niedrige Mieten. Ein Teil der Projekte konnte sich aus einer Zwischennutzung heraus dauerhaft etablieren. Andererseits sind angesichts der Immobilienmarktentwicklung viele der Projekte zunehmend bedroht, neue Projekte sind oft kaum noch möglich. Dem steht ein erheblicher Leerstand von geeigneten Wohnungen und Ladenlokalen gegenüber.
Um dieser Entwicklung entgegenzuwirken, ist eine aktive Unterstützung dieser Projekte und notwendig, die über das bisherige vereinzelte und fallweise Agieren hinaus geht und angesichts der bestehenden Herausforderungen systematischer vorgeht. Leipzig kann dabei auf vielfältige Erfahrungen bei der Zwischennutzung von Immobilien sowie bestehende Unterstützungsstrukturen wie den Quartiersmanagements, dem Netzwerk Leipziger Freiheit, aber auch von Vereinen wie Haushalten e.V. oder dem Haus- und Wagenrat e.V. zurückgreifen.
Im Rahmen einer Stadtwerkstatt können mit den betroffenen Akteuren geeignete Unterstützungsmaßnahmen diskutiert und entwickelt werden. Zu diskutieren ist dabei insbesondere, wie eine Inwertsetzung der betroffenen Immobilien erfolgen kann. Zugleich sind auch Eigentümer nicht genutzter Immobilien hinsichtlich der Möglichkeiten von Zwischennutzungen zu beraten. Bei der Unterstützung von Projekten ist auch zu prüfen, in welchem Rahmen eine finanzielle Förderung z.B. im Rahmen der Kultur- und Wirtschaftsförderung möglich ist.
Eine gezielte Information, Beratung und Begleitung von Eigentümern nicht genutzter Immobilien kann ebenso wie Entwicklung gemeinsamer Zielsetzungen im Rahmen des Bündnis für Wohnen dazu beitragen, die Potentiale von Instandsetzungen und Modernisierungen zu nutzen.
Verwaltungsstandpunkt vom 8. Januar 2021
Alternativvorschlag der Verwaltung:
Beschlussvorschlag:
- Der Oberbürgermeister wird beauftragt, bestehende Leerstandspotentiale zu heben und auf den Erhalt und die Schaffung sozialer, kultureller und kleingewerblicher Freiräume und zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums und Gewerbe hinzuwirken. Hierzu werden:
- seitens der Stadtverwaltung und der LWB die vorhandenen Instrumente und Verfahren genutzt, bei Bedarf angepasst und weiterentwickelt sowie
- im Rahmen der Fortschreibung des Wohnungspolitischen Konzeptes und der Fortschreibung der Eigentümerziele für die LWB die Möglichkeiten des Erhalts preisgünstiger Bestände im Kontext von klimapolitischen und bauordnungsrechtlichen Anforderungen diskutiert.
Strategische Ziele
Mit der Vorlage wird das Ziel „Leipzig schafft soziale Stabilität“ durch eine gemeinsame Quartiersentwicklung und der Sicherung und Schaffung von bezahlbarem Wohnraum verfolgt und umgesetzt. Für diese Zielerreichung werden die Bürger und Bürgerinnen, die Verwaltung sowie der Stadtrat als Akteure benötigt.
Anlass
Mit dem Antrag sollen bestehende Leerstandspotentiale gehoben und auf den Erhalt und die Schaffung sozialer, kultureller und kleingewerblicher Freiräume und zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum und Gewerbe hingewirkt werden. Dazu soll bis zum I. Quartal 2021 eine Stadtwerkstatt durchgeführt werden.
Begründung
Die Stadt Leipzig arbeitet seit den 1990er Jahren aktiv gegen Leerstand an. Insbesondere sind nachfolgende Ansätze, welche sich mit der Leerstandsbelebung auseinandersetzen und gesetzt haben - für die Themenfelder Wohnen, Kultur und Gewerbe beispielhaft aufgeführt. Dabei ist zu beachten, dass diese teilweise aufeinander aufbauen, angepasst und stetig weiterentwickelt wurden:
Wohnen - Gewerbe
- Magistralenmanagement (u.a. Leerstandsmanagement) Georg –Schumann- Straße
- Magistralenmanagement Georg-Schwarz-Straße - mit einer Arbeitsgruppe Gebäude bis
2018 bestehend aus Vertreter/-innen des Amtes für Bauordnung und Denkmalpflege, des
Amtes für Wohnungsbau und Stadterneuerung, des Stadtplanungsamtes und des
Magistralenmanagements - Eigentümerberatung durch die Stadtumbaumanagements in den Stadtumbaugebieten, daraus generierten sich u.a. auch Gebäude für die AG-Verwahrloste Immobilien
- Eigentümerberatung durch das AWS im Leipziger Osten (2012 - 2016) mit dem Auftrag der Beratung von Eigentümern zur Schaffung von bezahlbaren Wohnraum
- EILO Eigentümerberatung (2016 - 2017) - Beratung von Eigentümern zur Schaffung von
bezahlbaren Wohnraum - EXWOST - Bündnis für sozialverträgliche Immobilienentwicklung im Leipziger Osten (2015)
- EPO-Urban (Laufzeit von 2014 -2016)
- Regelmäßige Erfassung von nicht marktaktivem Leerstand im Bereich Wohnimmobilien und
Kontaktaufnahme mit Eigentümern im Leipziger Osten 2000 - 2018 – hieraus wurden ebenfalls Objekte für die AG Verwahrloste Immobilien generiert - Städtebauförderung für Generationenwohnen (z.B. SchönerHausen)
Gewerbe
- Freiraumfestival- Belebung von Gewerbeleerstand auf der Eisenbahnstraße (2013- 2017)
- Leerstandserfassung und Ansiedlungsberatung BIWAQ in den Soziale Stadt Gebieten Grünau und Leipziger Osten
- in Schönefeld erfolgt eine Ansiedlungsberatung über das ESF-Programm "Nachhaltige Soziale Stadtentwicklung" in Zusammenarbeit mit dem Stadtumbaumanagement
- Freiraumfinder des Amtes für Wirtschaftsförderung
- regelmäßige Leerstandserfassung und öffentliche Rundgänge in Zusammenarbeit mit den
Eigentümern - Ansiedlungsunterstützung für KU (Investitionsbeihilfen - EFRE) im Leipziger Osten/Westen
- Mittelstandsförderprogramm Mietzuschüsse (Amt für Wirtschaftsförderung)
Kultur/Gewerbe
- Entwicklung größerer Kultur-und Kreativzentren, z.B. Lindentaler Straße (umgesetzt),
Ostwache (in Umsetzung) - Einsatz von Stadtbaufördermitteln für kulturelle Projekte
- Baumwollspinnerei - Halle 7 (in Umsetzung)
- Ostpassage Theater (abgeschlossen)
- Kino der Jugend (in Umsetzung)
- Kulturgut Schönefeld (abgeschlossen)
Die benannten Nutzungen (Kultur, Sozial, Kleingewerbe) haben unterschiedliche Ansprüche und dienen in unterschiedlichem Maß dem Allgemeinwohl. Kulturelle und soziale „Projekte“ sind bereits Gegenstand von Projektförderungen und Unterstützungsleistungen durch die Stadtverwaltung oder Ihrer Beauftragten. Dies gilt auch hinsichtlich der Vermittlung von preiswerten Räumlichkeiten oder Flächen. Regelmäßig findet eine solche Unterstützung zum Beispiel im Zuge der Verfügungsfondsförderungen in den Stadterneuerungsgebieten oder im Rahmen des ESF-Stadtentwicklung statt. Zudem werden seitens der Fachämter (u.a. Kulturamt, Wirtschaftsförderung) kommunale Förderprogramme zur „Förderung der freien Kunst und Kultur in Leipzig“ und der „Mittelstandsförderung“ jährlich aufgelegt. Darüber hinaus wird gemäß dem Motto „Die Stärken stärken“ wachstumsträchtige und in ihren Wachstumsstrukturen hinreichend entwickelte Bereiche unterstützt. Dies geschieht regelmäßig im engen Austausch zwischen Antragsteller und Bewerber.
Die Integration von Kleingewerbe kann, muss aber nicht zwingend im öffentlichen Interesse liegen. Zudem ist zunächst prinzipiell davon auszugehen, dass betriebswirtschaftliche Kosten für Produktionsflächen durch die gewerbliche Aktivität aufgefangen werden können. Natürlich gibt es auch hier Grenzfälle, in denen im Interesse der Wirtschaftsförderung, der Funktionalität von Stadtteilen oder aus Gründen der Sicherung von Arbeitsplätzen gewerbliche Nutzungen bei der Versorgung mit Flächen unterstützt werden. Neben dem Engagement der Wirtschaftsförderung selbst werden solche Unterstützungsleistungen zum Beispiel im Rahmen der Integrierten Stadtteilentwicklung gestärkt. Auch die Förderung aus den Programmen der Städtebaulichen Erneuerung ist möglich, insbesondere wenn es um soziale, kulturelle oder kleingewerbliche Projekte geht, die der Versorgung der Stadtteilbevölkerung in den geförderten Stadterneuerungsgebieten zu Gute kommt. Förderfähig ist dabei auch die Modernisierung und Instandsetzung für solche Nutzungen, allerdings nur bei Unrentierlichkeit.
Parallel dazu wurde das Thema Sicherstellung von bezahlbarem Wohnraum in Form eines wohnungspolitischen Konzeptes erstmals 1994 vom Stadtrat beschlossen und seitdem etwa alle 5 Jahre angepasst und fortgeschrieben. Dabei hat sich die Arbeitsweise der letzten Fortschreibung mit einer umfassenden Akteurs- und Bürgerbeteiligung bewährt.
Die nächste Fortschreibung des derzeit beschlossenen Wohnungspolitischen Konzeptes ist nach der in 2021 stattfindenden Evaluation ab 2022 vorgesehen.
2016 hat das Netzwerk Leipziger Freiheit als Informations-, Beratungs- und Vermittlungsplattform zur Vorbereitung und Umsetzung kooperativer Bau- und Wohnprojekte seine Arbeit aufgenommen. Es besteht aus einer Koordinierungsstelle, welche für die Steuerung des Gesamtprojektes sowie die Öffentlichkeitsarbeit zuständig ist und aus Netzwerkpartnern sowie einem Pool an Konzept- und Fachberater/-innen mit unterschiedlichen Themenschwerpunkten besteht. Von den jetzt fast 70 Beratungsprojekten vom Netzwerk Leipziger Freiheit handelt es sich in mehr als 75% aller Fällen um Mieter/-innen, die in der Gemeinschaft ihr Haus erwerben und auf diese Weise dauerhaft bezahlbaren Wohnraum sichern. Der Wissensfundus in dem Bereich ist enorm und wird mit den Konzeptverfahren für kooperative Baugruppen auch auf den Neubaubereich sowie auf Bestandsgebäude übertragen.
In den LWB-Beständen mit Instandsetzungs- und Modernisierungsbedarf wird sowohl in den leerstehenden Gebäuden aber auch in den noch (teil-)bewohnten bei der Planung darauf geachtet, dass nur die Maßnahmen geplant und durchgeführt werden, die notwendig sind, um die Wohnungen in einen zeitgemäßen Standard zu bringen. Kostentreiber sind hierbei die Anforderungen aus gesetzlichen Vorgaben (SächsBauO, EnEV, Klimaziele usw.) sowie die gestiegenen Anforderungen der Mieter im Hinblick auf Versorgungsmedien (z.B. der erhöhte Energiebedarf). Wo es möglich ist, kommen Eigenleistungen von Mieterinnen und Mietern in genau definierten Maßnahmen (z.B. Malerleistungen) sowie Modelle unterschiedlicher Ausbaustandards zwecks Mietpreisdämpfung in Betracht.
Grundsätzlich ist dabei jedoch zu berücksichtigen, dass auch die LWB zum einen den Marktbedingungen und Kostenentwicklungen unterworfen ist. Zum anderen muss berücksichtigt werden, dass in den vergangenen Jahren viele rechtliche Einflussfaktoren noch hinzugekommen sind. Zu nennen wären hier
Klimaziele: Die angestrebte niedrigschwellige Sanierung bzw. Instandsetzung in Eigenleistungen steht möglicherweise nicht im Einklang mit den klimapolitischen Zielen der Stadt Leipzig, des Freistaats Sachsen, der Bundesrepublik Deutschland bis hin zur Europäischen Union. Ein wesentlicher Schwerpunkt zur Erreichung klimapolitischer Ziele ist die energetische Sanierung von Gebäuden. Diese energetische Sanierung beinhaltet nicht lediglich den Ersteinbau oder den Austausch vorhandener Heizungsanlagen durch moderne, emissionssparende Systeme, sonders ist gekoppelt an geeignete wärmedämmende Maßnahmen an der Gebäudehülle, der Kellerdecken und Dachbereiche einschließlich des Einbaus neuer Fenster.
Bauordnungsrecht: Gebäudetechnik in unsanierten Gebäuden unterliegt teilweise einem Bestandsschutz. Spätestens mit Instandsetzung bzw. Sanierung entfällt dieser mit der Folge, dass Gebäudetechnik auf den Stand der Technik zu bringen ist. Dieses kann zum Beispiel den Austausch der Trinkwasserversorgung mit Bleileitungen oder nicht den Stromverbräuchen der heutigen Zeit angemessene Niederspannungsanlagen betreffen. Die Erneuerung der Gebäudetechnik ist einerseits zwingend erforderlich, um die Verkehrssicherheit der Gebäude zu gewährleisten und stellt zudem in der Regel einen so schwerwiegenden Eingriff in das Gebäude dar, dass er Mietern nicht überlassen werden kann.
Allein die beiden genannten Aspekte sollen verdeutlichen helfen, dass die Regelungsdichte für Wohnungsanbieter in den letzten Jahren so stark zugenommen hat, was vereinfachte Instandsetzungen und Modernisierungen erschwert. Trotzdem nimmt die LWB bereits die gewünschte Vorbildfunktion ein. So liegen z.B., bezogen auf die Kaltmiete, mehr als ein Drittel der bewohnten LWB-Bestände in den nachgefragten Stadtteilen Zentrum Süd, Südvorstadt und Connewitz im Bereich der Kosten der Unterkunft. Auch der Gesamtbestand der LWB wirkt mit einer Durchschnittsmiete von 5,48 €/m² (vermieteter, sanierter und teilsanierter Kernbestand) mietpreisdämpfend in der Stadt.
Es bedarf einer Auseinandersetzung zu Möglichkeiten des Erhalts preisgünstiger Bestände im Kontext klimapolitischer und bauordnungsrechtlicher Vorgaben. Dies sollte im Rahmen bestehender Formate wie zum Beispiel der Fortschreibung des Wohnungspolitischen Konzepts respektive der Fortschreibung der Eigentümerziele für die LWB diskutiert werden.
Aufgrund der vielschichtigen und komplexen Themenschwerpunkten sieht die Verwaltung eine Stadtwerkstatt nicht als ein geeignetes Format zur Bearbeitung der im Antrag sowie im Verwaltungsstandpunkt angesprochenen Themenkomplexe an. Eine Stadtwerkstatt zum Thema weckt die Erwartung, dass es grundsätzlich Aufgabe der Verwaltung ist, zwischen Anbieter/-innen von Flächen („Leerstandspotenziale“) und potentiellen Nutzer/-innen aus ganz verschiedenen Bereichen zu vermitteln. Zwar ist diese Vermittlung im Einzelfall oder auch bezogen auf bestimmte Zielgruppen oder Entwicklungsaufgaben Bestandteil des Verwaltungshandelns. Ziel ist dabei jedoch in der Regel eine konkrete Anforderung.
Es ist nicht zu erkennen, inwieweit eine Stadtwerkstatt Potenziale für Freiräume und bezahlbaren Wohnraum voranbringen kann ohne direkte Unterstützung bei der Umsetzung sozialer, kultureller und kleingewerblicher Projekte.
Es ist zudem fraglich, ob nicht in bestimmten Fällen wohnungspolitische Zielsetzungen und die angesprochene Unterstützung für „Projekte“ einen Zielkonflikt beinhalten.
Die Öffnung der Diskussion auf fachlicher Ebene, zum Beispiel in Ausschüssen, in Informationsveranstaltungen und ggf. die gemeinsame Vertiefung der angesprochenen Aufgaben wird seitens der Verwaltung und auch der LWB als Akteur vor Ort ausdrücklich begrüßt.
Realisierungs- / Zeithorizont
Evaluierung in Vorbereitung auf die Fortschreibung des Wohnungspolitischen Konzeptes ab 2021.
Überarbeitung der Aussagen des Wohnungspolitischen Konzeptes 2021/2022, darauf aufbauend oder parallel Diskussion der Fortschreibung der Eigentümerziele für die LWB.
Neufassung vom 17. Februar 2021
Der Oberbürgermeister wird beauftragt, bestehende Leerstandspotenziale zu heben und auf den Erhalt und die Schaffung sozialer, kultureller und kleingewerblicher Freiräume und zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums und Gewerbes hinzuwirken.
Hierzu werden seitens der Stadtverwaltung und der LWB die vorhandenen Instrumente und Verfahren genutzt, bei Bedarf angepasst und weiterentwickelt, sowie
- die Eigentümerziele der LWB mit der Zielsetzung fortgeschrieben, bei der Hebung von Leerstandspotenzialen eine Vorbildwirkung für den Immobilienmarkt einzunehmen. Dazu wird geprüft, verstärkt einfache Instandsetzungen und Modernisierungen vorrangig in Gebieten mit geringem Anteil an KdU-Haushalten und überdurchschnittlich hohen Mieten umzusetzen, um damit KdU-fähigen Wohnraum zu schaffen. Eigenleistungen von Mieter*innen sind grundsätzlich zu ermöglichen,
- die Eignung von Grundstücken und Gebäuden der Tochterunternehmen der Stadt für die Schaffung von Wohnungen durch Instandsetzung/Modernisierung und/oder Neubau festgestellt und dazu bis zur Diskussion im Rahmen des wohnungspolitischen Konzepts (siehe Pt. 3) berichtet,
- bis zum Ende des Quartals 2021 im Rahmen der Fortschreibung des Wohnungspolitischen Konzepts folgende Punkte berücksichtigt und einem geeigneten Beteiligungsformat diskutiert:
- Inwertsetzung von vorhandenen Flächenreserven, insbesondere von Mehrfamilienhäusern für Mischnutzungen von sozialen, kulturellen und kleingewerblichen Nutzungen;
- Unterstützung von Projekten für Kultur, Soziales und Kleingewerbe bei der Suche nach geeigneten Räumlichkeiten;
- Beratung und Begleitung von Eigentümern nicht genutzter Immobilien hinsichtlich der Bereitstellung von Räumlichkeiten für soziale, kulturelle oder kleingewerbliche Projekte;
- Beratung und Begleitung von Eigentümern, um Instandhaltungen und -setzungen sowie Modernisierungen durchzuführen und zur Abwendung von Modernisierungsgeboten;
- Möglichkeiten der Bereitstellung von Fördermitteln im Rahmen der Programme Soziale Stadt und Stadtumbau sowie Bereitstellung von EU-Fördermitteln, um Instandsetzungen und Modernisierungen für soziale, kulturelle und kleingewerbliche Nutzungen zu unterstützen.
Auf dieser Grundlage ist bis zum I. Quartal 2022 eine Umsetzungskonzeption zur weiteren Berücksichtigung im Rahmen des wohnungspolitischen Konzepts vorzulegen.
Der Stadtrat wird fortlaufend über die Umsetzung unterrichtet.
Begründung: die Neufassung berücksichtigt den Verwaltungsstandpunkt sowie Diskussionen in den Fachausschüssen und nimmt den Änderungsantrag der Fraktion Die Linke auf.
Beschluss der Ratsversammlung am 24. Februar 2021
Abstimmungsergebnis zur Neufassung:
45/25/0
Bericht zum Stand der Umsetzung vom 08.02.2022:
x in Arbeit
Mit o.g. Beschluss wurde der Oberbürgermeister beauftragt, bestehende Leerstandspotentiale zu heben und auf den Erhalt und die Schaffung sozialer, kultureller und kleingewerblicher Freiräume und zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums und Gewerbe hinzuwirken. Dabei sollten die vorhandenen Instrumente und Verfahren genutzt, angepasst und weiterentwickelt werden sowie bestimmte Themen angegangen werden. Zu diesen Themen zählen die
1. Fortschreibung der LWB-Eigentümerziele mit der Zielsetzung, bei der Hebung von Leerstandspotentialen eine Vorbildwirkung für den Immobilienmarkt einzunehmen
Die aktuellen LWB- Eigentümerziele haben bereits jetzt schon eine Vorbildwirkung für den Immobilenmarkt. Denn gemäß diesen, hat die LWB für den Erhalt und die Bereitstellung von Wohnraum, der den Angemessenheitskriterien der Richtlinie „Kosten der Unterkunft“ (KdU) entspricht und sonstigem preisgünstigen Wohnraum zu sorgen. Zudem realisiert die LWB bereits verschiedenste Kooperationsprojekte mit Mietern/Vereinen. Als Beispiele wären hier die Sanierung der Bornaischen Straße 98 und 96, die Selliner Straße 1 oder auch das kooperative Wohnprojekt in der Teichstraße 19 zu nennen. An dieser Stelle sind zudem auch die seitens der LWB durchgeführten und in Durchführung befindlichen Grundstücksveräußerungen im Rahmen von Konzeptverfahren (KZV) zu erwähnen.
Gemäß der Rückmeldung der LWB wird bereits heute bei allen Sanierungsmaßnahmen geprüft, inwieweit insbesondere bautechnologische Möglichkeiten für einfache Instandsetzungen und Modernisierungen bestehen. Diese Prüfung erfolgt in Verbindung mit einer möglicherweise geringeren Mietbelastung nach der Umsetzung von Maßnahmen generell und unabhängig der Belegenheit der Gebäude.
Dabei muss aber immer beachtet werden, dass gerade bei kommunalen Unternehmen, wie der LWB, immer und grundsätzlich ein Vorbehalt hinsichtlich der Umsetzung von Vorhaben und Projekten nur im Rahmen ihrer nachhaltigen finanziellen Leistungsfähigkeit besteht.
Die LWB greift gern inhaltliche Anregungen zur Prüfung der technischen, sozialen und wirtschaftlichen Eignung der Art und des Umfanges notwendiger Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen im Zusammenhang mit der Überarbeitung der Eigentümerziele auf.
Aktuell finden zudem verwaltungsintern Abstimmungen zur Synchronisation der beiden Fortschreibungen (LWB- Eigentümerziele, Fortschreibung Wohnungspolitisches Konzept - WoPoKo) mit dem Ziel der Klärung der Einbindung der einzelnen Ämter und Fachbereiche bei der Diskussion der Eigentümerziele statt. Es ist geplant, dass im Rahmen der Berichterstattung zur Zeitschiene für die Fortschreibung des WoPoKo voraussichtlich im März 2022 im Fachausschuss Stadtentwicklung und Bau sowie im zeitweilig beratenden Ausschuss Wohnen auch über den weiteren Umgang mit der Fortschreibung der LWB-Eigentümerziele berichtet werden kann.
Die große Herausforderung für die Fortschreibung der LWB-Eigentümerziele wird jedoch sein, einen gangbaren Weg für die Höherstellung der „sozialen“ Interessen vor der Wirtschaftlichkeit vorallem bei den leeren Häusern in den guten Lagen zu finden.
2. die Prüfung der Eignung von Grundstücken und Gebäuden der Tochterunternehmen
Die Stadt Leipzig hat keine Befugnisse, die betriebsnotwendigen Grundstücke und Gebäude der Tochterunternehmen auf Eignung für die Schaffung von Wohnungen zu prüfen.
Gemäß den Ratsbeschlüssen „Änderung der strategischen Liegenschaftspolitik“ (VI-A-01297) vom 08.07.2015 und „Weiterentwicklung des Strategischen Flächenmanagements - Soll-Konzeption“ (VI-DS-06017-DS-01) vom 12.02.2019 ist sicherzustellen, dass Grundstücke städtischer Beteiligungsunternehmen, die zur Erfüllung des Unternehmenszwecks nicht erforderlich sind, vor einer beabsichtigten Vermarktung darauf geprüft werden, ob sie zur Erfüllung anderer öffentlicher Aufgaben von strategischer Bedeutung geeignet sind.
In diesem Rahmen wird auch die LWB angefragt. Sie prüft die Grundstücke auf ihre Eignung zur Erfüllung der Eigentümerziele.
3. bestimmte Punkte zur Sicherung von sozialen, kulturellen oder kleingewerblichen Nutzungen sind im Rahmen der Fortschreibung des Wohnungspolitischen Konzeptes zu diskutieren
Soziale, kulturelle und kleingewerbliche Nutzungen sind wichtig für ein lebendiges Stadtquartier, für eine lebenswerte Stadt. Gemäß INSEK sind diese Nutzungen bei jedem Projekt mitzudenken. Dies geschieht bereits in der integrierten Quartiersentwicklung und auf städtischen Grundstücken sowie der Grundstücke der LWB im Rahmen der Konzeptverfahren.
So wurden mit der Evaluierung der KZV sozial (VII-DS-4909, im Verfahren) eine Neujustierung der städtischen Konzeptverfahren entwickelt. Mit diesem Ansatz werden wahrgenommene Tendenzen aus den KZV kooperativ in Verwaltungshandeln übernommen. Neben der regelmäßigen Bedarfsermittlung in den Fachämtern werden zusätzlich die Bedarfe aus den Stadtteilen heraus ermittelt. Ziel ist das durchmischte Stadtquartier bis hin zum Wohngebäude, welches aufgrund seiner Nutzungen auch einen Mehrwert für das Quartier bringt. Dies wird über die Gewichtung der Bewertungskriterien bei den Ausschreibungen im Rahmen der Konzeptverfahren erreicht.
Jedoch ist der „Zugriff“ auf private Grundstücke zur Etablierung und Schaffung von sozialen, kulturellen und kleingewerblichen Freiräumen nur über die Freiwilligkeit des Eigentümers möglich.
Es fehlt noch immer ein schlagkräftiges Zweckentfremdungsverbot mit entsprechender Anwendung auf alle Leerstandsfälle im gesamten Stadtgebiet.
Somit beschränkt sich die Arbeit der Verwaltung auf eine intensive Beratung und Begleitung nur in den Schwerpunkträumen der Stadterneuerung sowie über die Eigentümerberatung des Netzwerks Leipziger Freiheit.
Jedoch greift die Verwaltung den Gedanken auf und wird im Rahmen des Bündnisses für bezahlbares Wohnen für die Sicherstellung und Schaffung der nötigen Freiräume bei den Bündnisteilnehmern werben.
Die Sicherstellung der notwendigen Räume für soziale, kulturelle und kleingewerbliche Nutzungen kann grundstücksbezogen einen wichtigen Beitrag zu einer vielfältigen und lebenswerten Stadt leisten, allerdings werden damit nicht ausschließlich wohnungspolitische Ziele erreicht. Daher kann es auch nicht als Instrument im Wohnungspoltischen Konzept verankert werden.
Aktualisierung zu 3. vom 26.04.2022:
Bezüglich der geforderten Umsetzungskonzeption zur weiteren Berücksichtigung im Rahmen des wohnungspolitischen Konzeptes ist festzustellen, dass die Sicherstellung der notwendigen Räume für soziale, kulturelle und kleingewerbliche Nutzungen grundstücksbezogen einen wichtigen Beitrag zu einer vielfältigen und lebenswerten Stadt leistet. Das Wohnungspolitische Konzept beinhaltet jedoch die Ziele der Leipziger Wohnungspolitik, zeigt mögliche Instrumente zur Erreichung der anvisierten Ziele auf, zeigt die Leipziger Position zur Landes- und Bundespolitik in Bezug auf den Wohnungsbau. Eine Diskussion im Rahmen der Leitlinie 4 - Wohnungspolitik als teil integrierte Stadtentwicklung wird im Rahmen der Fortschreibung des WoPoKos stattfinden. Eine ectra dafür formulierte Umsetzungskonzeption zusätzlich zum WoPoKo-Fortschreibungsprozess ist somit nicht erforderlich.